Где взять ипотеку на квартиру 2018: в каком банке как лучше можно ли без первоначального взноса (Сбербанк)
Заемщик в обязательном порядке страхует свою жизнь и трудоспособность.
Выплата кредита обеспечивается ежемесячным доходом. По общему правилу выплаты по кредиту не должны превышать 45% дохода семьи, поэтому требуемый уровень дохода зависит от суммы кредита и срока погашения.
В некоторых случаях возможно привлечение созаемщиков, доход которых будет учитываться при выдаче кредита, например, второго из супругов.
Сумма кредита обычно составляет от 10 до 90% стоимости жилья, редко встречаются льготные предложения без первоначального взноса. Валютой кредита могут быть как доллары, так и рубли, это зависит от продавца жилья.
Срок предоставления кредита – до 30 лет. Ипотека берется под залог приобретаемого или уже имеющегося жилья, во втором случае условия могут быть мягче.
Ипотека без первоначального взноса
Если у Вас нет денег на первоначальный взнос, взять ипотеку все равно возможно. Первый вариант – ипотека под залог уже имеющейся недвижимости, но он подойдет, только если Вы хотите купить более дешевое жилье в дополнение к более дорогому.
Если ситуация обратная, можно взять кредит под залог имеющейся квартиры на первоначальный взнос, а потом уже ипотеку под залог приобретаемой квартиры на основную часть кредита.
Также на рынке существуют предложения беззалоговой ипотеки, но они распространяются на отдельные категории заемщиков, так как субсидируются государством.
Ипотека под 10% от стоимости жилья
В России существует ряд программ, направленных на повышение доступности ипотеки. Большинство из них проходят под эгидой АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) и позволяют решить проблему отсутствия денег на первоначальный взнос и неподъемных процентных ставок. Если Вы подходите под условия одной из программ, это может стать неплохим вариантом.
Например, предложение «Материнский капитал» позволяет использовать в качестве первоначального взноса деньги материнского капитала. В данном случае процентная ставка будет – 7,65 или 8,95% в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке приобретается квартира. Возможно привлечение до 4 созаемщиков.
Так же под льготные программы подпадают учителя, военнослужащие, ученые, заемщики, планирующие приобрести жилье в новостройке, и некоторые другие категории.
Ипотека от Сбербанка, ВТБ24 и Газпромбанка
В крупных банках довольно часто можно встретить хорошие предложения по ипотеке. Например, Сбербанк предлагает ипотечный кредит с первоначальным взносом от 10 до 15%. Срок предоставления кредита – до 30 лет, процентная ставка 9,5-12,25%.
В ВТБ24 можно получить ипотечный кредит на срок до 50 лет, под 8,7 (для льготных категорий) -14,45% с первоначальным взносом от 10%.
Газпром предлагает ипотеку под 10,5-14,55%, первоначальный взнос – не менее 15-20% (в зависимости от типа недвижимости), срок предоставления кредита до 30 лет.
ипотечный кредит — это целевой заем на приобретение конкретной недвижимости, и в отличие от потребительского кредита у вас не получится распорядиться деньгами по своему усмотрению. Кроме того, обеспечением в данном случае чаще всего становится сам приобретаемый объект — квартира, магазин, производственное помещение. Поэтому можно утверждать, что залог недвижимого имущества для обеспечения обязательств перед кредиторами и есть ипотека. Банки, кстати говоря, принимают не только жилье — залогом может быть автомобиль, яхта, земельный участок. Однако особенностью этого вида кредитования является то, что приобретенный таким образом объект становится собственностью заемщика непосредственно с момента приобретения.
В России самый распространенный вариант такого способа кредитования — это ипотека на жилье. Причем, как правило, в залог банку отдается именно приобретаемая квартира, хотя, как вариант, можно заложить и уже имеющуюся недвижимость. Такой вид услуг предлагают практически все банки — Сбербанк, "Газпромбанк", "Альфа-Банк", "ВТБ". Ипотека любому кредитному учреждению всегда выгодна, ведь даже если у заемщика не найдется средств для выплаты долга, залог все равно останется у банка. Именно поэтому последние охотно выдают подобные ссуды, наперебой предлагая «выгодные» условия.
Кому дадут кредит и что для этого нужно
Для того чтобы квартира в ипотеку стала реальностью, придется достаточно «попотеть», собирая необходимый пакет документов. Но о нем мы поговорим немного ниже, а сейчас давайте составим некий усредненный портрет потенциального клиента, способного получить ипотечный кредит:
Уровень благонадежности — вам понадобится безупречная кредитная история. Если таковой у вас не имеется, то прежде чем обращаться за большим кредитом, возьмите парочку потребительских и аккуратно выплатите их. Конечно, потребительский кредит не такой большой, как ипотека, взнос вы будете платить гораздо меньший, но наличие двух-трех вовремя выплаченных займов очень положительно скажется на вашем имидже в глазах банка.
Рабочий стаж — более двух лет, причем на последнем месте работы — не менее 6 месяцев.
Наличие «белого» дохода, достаточного для погашения ежемесячного платежа.
Ну и, конечно, вам предстоит собрать огромный перечень документов, причем чем серьезнее банк, тем больше бумаг, справок и квитанций у вас попросят.
Конечно, требования, описанные выше, — это обобщенная версия, в рекламных проспектах можно встретить немного другие показатели. Например, некоторые банки на страничках своих проспектов заявляют, что готовы выдавать ипотечные кредиты лицам с 18 лет. Или еще такой вариант: якобы для положительного ответа вам не потребуется справка о доходах. Так вот, знайте: чаще всего это просто рекламный ход. Клиенты, из собственного опыта знающие о том, что такое ипотека и как ее получить, утверждают: если вы не отвечаете вышеперечисленным требованиям, кредита на квартиру вам не дадут. А кто гарантированно может рассчитывать на положительный ответ?
Итак, вам, скорее всего, дадут кредит, если:
у вас есть не менее 20 % стоимости приобретаемого жилья для первоначального взноса;
ваша официальная зарплата хотя бы в два раза больше ежемесячного платежа;
ипотека оформляется на квартиру, а не на земельный участок или частный дом;
все трудоспособные члены семьи имеют официальное трудоустройство с «белой» зарплатой;
имеется другая недвижимость, уже принадлежащая вам по праву собственности (закладывать и ее тоже не потребуется);
вы не имеете непогашенных кредитов и других долговых обязательств;
вы не выступаете поручителем по кредитам родственников или знакомых;
трудовой стаж на последнем месте работы составляет более 2–3 лет;
вы можете предоставить одного-двух платежеспособных поручителей (требуется довольно часто, но не всегда).
Документы
ипотечный калькуляторИтак, вы решили, что единственный выход улучшить свои жилищные условия — ипотека. Банки потребуют от вас внушительный пакет документов. Остановимся на нем подробнее.
Обобщенный перечень выглядит так:
анкета банка;
заявка на оформление ипотеки — иногда оформить ее можно онлайн, посетив официальный сайт учреждения;
ксерокопия гражданского паспорта или заменяющего его документа;
копия свидетельства о пенсионном государственном страховании;
свидетельство (копия) о постановке на налоговый учет на территории РФ (ИНН);
мужчинам призывного возраста также потребуется копия военного билета;
ксерокопии документов о полученном образовании — дипломы, аттестаты и др.;
копии свидетельств о браке/разводе, рождении детей;
брачный контракт (копия), если таковой имеется;
ксерокопия трудовой книжки (всех страниц) с удостоверяющей записью работодателя;
любые документы, подтверждающие размер и источник ваших доходов — форма 2 НДФЛ, банковские выписки со счетов, квитанции о получении алиментов или регулярной материальной помощи и т. д.
В некоторых банках этих документов достаточно, но чаще всего ипотечный кредит требует наличия гораздо большего количества бумаг. Например, вам, скорее всего, понадобится подготовить:
форму 9 - справка о регистрации по месту постоянного проживания;
ксерокопии гражданских паспортов всех лиц, проживающих совместно с вами, а также ближайших родственников (родителей, детей, супругов) независимо от места их постоянного проживания;
справку о размере пенсии и копию пенсионного удостоверения для неработающих родственников соответствующего возраста;
копии свидетельств о смерти всех умерших ближайших родственников — супругов, родителей или детей.
И снова документы
ипотека молодымЕсли у вас имеется какое-либо дорогостоящее имущество, то вам понадобятся правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности — купчие, дарственные, приватизационные сертификаты на дачу, квартиру, автомобиль и т. д. Также понадобится справка по форме 7, характеризующая параметры принадлежащего вам жилого/нежилого помещения.
Коль скоро вы имеете в собственности акции, облигации и т. д., придется предоставить выписку из реестра владельцев ценных бумаг.
Ипотека на жилье — дело ответственное. Так что обязательно нужно предоставить документы, подтверждающие вашу благонадежность — кредитную историю, копии квитанций о своевременной оплате телефонных и коммунальных услуг, квартплаты за последние несколько месяцев, а лучше за год-два.
Если у вас есть счета в банках — карточные, текущие, депозитные, кредитные, до востребования и др., — вам понадобятся документы, подтверждающие их наличие.
В дополнение ко всему, чтобы оформить ипотечный кредит, обязательно запаситесь справкой, подтверждающей, что вы не состоите на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.
При обращении в банк вам понадобятся не только копии, но и оригиналы вышеперечисленных бумаг, а если у вас есть созаемщик, такой же пакет документов придется приготовить и ему.
И еще раз документы
Дополнительные документы могут понадобиться тем, кто работает «на себя» и имеет собственный бизнес. Это могут быть копии учредительных документов, бухгалтерские выписки о наличии прибыли/убытка за последние несколько лет, штатное расписание, копии основных договоров, балансовые ведомости — в общем, любые документы, которые могут подтвердить финансовую устойчивость вашего предприятия и способность его к динамичному развитию.
Если вы являетесь ИП без образования юридического лица, то банк, скорее всего, попросит предоставить:
свидетельство о регистрации;
квитанции об уплате налогов и взносов в различные фонды;
копии банковских выписок по счетам за последние несколько лет;
книгу учета расходов и доходов (если есть);
ксерокопии договоров аренды помещения и другие документы, подтверждающие вашу стабильность и платежеспособность;
Как видите, квартира в ипотеку — дело довольно хлопотное. После того как все необходимые документы будут поданы, необходимо дождаться решения банка о выдаче ипотеки. Обычно период рассмотрения может занимать от суток до нескольких недель, но некоторые банки предлагают услугу «экспресс-ипотека», когда решение может быть принято за два-три часа. Получив предварительное одобрение, можно приступать к поиску квартиры.
Как выбрать банк: самые выгодные ипотечные кредиты
Если длинный перечень необходимых документов вас не испугал, и вы только укрепились в своем решении взять жилье в кредит, давайте подробнее остановимся на вопросе о том, как именно выбрать самое выгодное предложение. Ясное дело, что погашение ипотеки — процесс длительный и довольно дорогостоящий, а переплачивать, как известно, не хочется никому. На что же обращать внимание при выборе кредитного учреждения?
Прежде всего следует внимательно изучить программы, предлагаемые банками. При этом старайтесь обращать внимание на учреждения, работающие на рынке не первый год и имеющие проверенную репутацию.
Если у вас уже есть карта (любая) какого-либо из банков, и вы в целом довольны его работой, то прежде всего обратите свое внимание именно на это предприятие. Дело в том, что обычно постоянным клиентам многие финучреждения предлагают особые, более выгодные условия кредитования, чем людям, обратившимся к ним впервые.
Обращайте внимание не только на процентную ставку, но и на вероятное количество единоразовых платежей, сумма которых в итоге может оказаться довольно большой. Такие «комиссии» могут взиматься банком за оформление различных справок, страховок и прочих услуг.
Обязательно изучите возможность досрочного погашения ссуды. Например, в таком банке, как "ВТБ", ипотека может быть досрочно погашена без проблем, а другие кредитные организации в этом случае обязывают клиента выплатить дополнительно некоторые штрафы и неустойки. Это также может сказаться на вашем выборе.
Практически у каждого банковского учреждения есть собственный сайт, где можно легко обнаружить ипотечный калькулятор. Это довольно удобно: заполнив соответствующие поля, вы можете приблизительно рассчитать, какую сумму вам придется вносить ежемесячно. Сравните эти показатели, пробежавшись по страничкам нескольких банков, и определите наиболее выгодное предложение.
Для того чтобы не запутаться с большим количеством предложений, можно составить для себя небольшую таблицу, где столбцами будут условия кредитования, а строками — несколько банков, предлагающих ипотеку. Обязательно используйте ипотечный калькулятор — он значительно облегчит ваши расчеты и поможет определить общую переплату и размер ежемесячного платежа.
Столбцы (критерии) могут быть такими:
срок ипотеки;
процентная ставка;
ежемесячный платеж;
сторонние комиссии, единоразовые платежи;
необходимость подтверждения доходов;
возможность досрочного погашения;
размер первоначального обязательного взноса;
санкции за просрочку ежемесячной платы;
акционные предложения.
Конечно, предложенный перечень критериев вы можете дополнить на свое усмотрение. Не спешите выбирать банк с самой низкой процентной ставкой — возможно, все остальные условия окажутся не такими уж и выгодными. Так что оценивайте все пункты в комплексе.
Социальный ипотечный кредит
Есть и еще один пункт, на который нужно обращать внимание при выборе банка. Дело в том, что для некоторых категорий граждан предусмотрена так называемая социальная ипотека — льготное кредитование, направленное на обеспечение жильем незащищенных слоев населения, которые просто не способны приобрести квартиру в рамках «коммерческой ипотеки».
Главным отличием такого вида кредитования является стоимость одного квадратного метра приобретаемого жилья. Для того чтобы принять участие в программе, необходимо написать заявление на улучшение жилищных условий и стать на учет в Администрации по месту проживания. Там вашу заявку рассмотрят и примут соответствующее решение. Одним из главных критериев для постановки на такой учет является соответствие постановлению КМ РТ № 190, из которого следует, что норма обеспечения общей площадью жилья на одного человека составляет 18 м2.
Участниками программы «Социальная ипотека» могут стать, например, бюджетники. Кредит можно оформить всего под 7 % годовых и на срок до 28,5 лет, при этом чаще всего даже не требуется внесение первоначального взноса.
Однако с таким видом кредитования работают далеко не все банки. Необходимую информацию о том, где его можно оформить, а также о том, можете ли вы претендовать на его получение, можно узнать в городской (районной) администрации. Чаще всего там имеется отдел, отвечающий за жилищную политику.
Кредитование молодой семьи
Если люди старшего поколения в основном получили жилье еще в советское время, то ипотека молодым семьям — это сегодня практически единственный способ обзавестись собственным жильем и стать независимыми. К счастью, этот вид кредитования тоже поддерживается государством.
Каждая молодая семья может принять участие в федеральной программе и претендовать на получение государственной субсидии на приобретение собственного жилья. Нормальная площадь для семьи из 2 человек составляет 42 квадратных метра. Такая семья может претендовать на дотацию в размере 35 % стоимости жилья. Если у молодой пары имеются дети, то норма жилья рассчитывается как 18 м2 на одного человека, а размер дотации увеличивается до 40 % стоимости квартиры.
Государственная ипотека молодым людям может быть предоставлена не только в том случае, если они состоят в браке — «одиночки» тоже могут претендовать на получение льготной ссуды. Для этого по всей стране возрождается практика студенческих стройотрядов, которые формируются во многих вузах. После того как боец такого отряда отработает «на благо Родины» сто пятьдесят смен, он получает право на оформление ипотеки на квартиру по себестоимости. Таким образом, немного потрудившись, можно приобрести жилье в 2–3 раза дешевле от его рыночной стоимости.
Ипотека для военнослужащих
Общегосударственная программа «Военная ипотека» — это еще один вариант поддержки населения. Программа направлена на улучшение жилищных условий военнослужащих посредством накопительной ипотечной системы. Тут все зависит от воинского звания участника и даты заключения первого контракта на прохождение службы.
Суть программы «Военная ипотека» заключается в том, что ежегодно на индивидуальный счет каждого военнослужащего государство перечисляет определенную сумму, размер которой регулярно пересматривается Правительством РФ в зависимости от уровня инфляции и других показателей. Со временем накопленную сумму можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке.
Плюсы и минусы
Теперь, когда вы хотя бы в общих чертах уяснили, что такое ипотека и как ее получить, просто невозможно не остановиться на основных преимуществах и недостатках такого способа кредитования.
Безусловно, главным плюсом ипотеки является то, что собственную квартиру можно получить уже сейчас, а не копить на нее долгие годы, «мыкаясь по углам». Поскольку кредит оформляется на много лет, то ежемесячный платеж обычно не слишком велик, и погашать его вполне по силам среднестатистическому россиянину.
Однако при всей «радужности» перспективы не нужно забывать и о недостатках, среди которых в первую очередь нужно назвать огромную переплату по процентам, иногда достигающую более 100 %. Кроме того, практически в каждом ипотечном договоре обязательно присутствуют сторонние расходы — за ведение ссудного счета, за рассмотрение заявки, различные страховки, комиссии и так далее. Все это в совокупности может достигать 8-10 % от стоимости первоначального взноса. Ну и, конечно, огромный перечень документов, хотя это и неудивительно, ведь банк доверяет вам немалые средства, причем на очень длительный срок.
Наличие гражданства Российской Федерации. Стоит заметить, что некоторые банки предоставляют ипотечное кредитование и иностранным гражданам.
Возраст заемщика – 21 год и выше. Считается, что именно с этого возраста человек может считаться платежеспособным. А погашение кредита должно осуществиться до исполнения 60 лет заемщику мужского пола и 55 – женского.
Регистрация клиента, банка и приобретаемой недвижимости должна быть приурочена к одному региону – субъекту Российской Федерации.
Трудовой стаж на текущем месте работы должен быть не менее 6 месяцев, а общий трудовой стаж – не менее 1 года.
Ежемесячные платежи по кредиту должны составлять не более 40% от зарплаты за месяц. При невозможности соблюдения данного условия есть возможность предложить банку соучредителей или поручителей.
Хорошая кредитная история заемщика, позволяющая сделать банку вывод на надежности клиента.
Подтверждение особого социального статуса (для пенсионеров, многодетных семей и т.д.).
Собрав все необходимые документы, следует заполнить электронное заявление на сайте банка и ждать приглашения на личную беседу в ближайшее отделение Вашего города.
Как получить ипотеку – пошаговая инструкция
Чтобы получить кредит на приобретение жилья, прежде всего, следует внимательно изучить ипотечные предложения различных банков. Нередко на официальных сайтах кредитных учреждений размещены калькуляторы кредитования, которые позволяют заранее подробно рассчитать условия выплаты кредита. Не пренебрегайте такими сервисами, так как с их помощью гораздо проще сравнивать между собой ипотечные программы.
Также важно помнить, что на рынке ипотечного кредитования присутствует множество организаций-брокеров, которые готовы за некоторую плату подобрать для клиента наиболее выгодную ипотеку и помочь с оформлением документов. Чтобы не попасть впросак, прежде, чем прибегнуть к услугам таких компаний, стоит ознакомиться с отзывами других клиентов об их работе.
Чтобы узнать, как получить ипотечный кредит, достаточно придерживаться следующей инструкции:
Определитесь с ипотечной программой. При выборе банка следует обратить внимание не только на условия кредитования, но и на требования кредитора к потенциальному кредитополучателю.
Соберите необходимые документы. Исходя из данных, которые клиент предоставляет в банк, кредитные специалисты принимают решение о выдаче ипотеки.
Подготовьте документы на жилье. В этих бумагах должны быть отражены все риски, с которыми сопряжено кредитование клиента. Если банк посчитает предъявленную информацию сомнительной или неполной, шансы на получение ипотеки невелики.
Внимательно изучите договор ипотечного страхования. Данная процедура является неотъемлемой частью оформления ипотеки.
Не подписывайте ипотечный договор, пока кредитор не разъяснит все возникшие во время прочтения документа вопроса. Заключение подобного соглашения является завершающим шагом получений кредита на жилье. Именно договор ипотеки является правовым основанием для предоставления кредитных средств и регулирует права и обязанности как банка, так и клиента.
Подобрать выгодный ипотечный кредит
Как получить положительный ответ банка о выдаче ипотеки?
Величина предоставляемого кредита напрямую зависит от степени платежеспособности клиента и характера обеспечения долговых обязательств. Таким образом, наибольшие шансы на получение желаемой суммы имеют те кредитополучатели, которые обладают большим официальным доходом. Однако обладатели скромных зарплат могут повлиять на решение банка, предлагая в качестве залога иную, уже имеющуюся у клиента недвижимость и поручительство со стороны иных лиц. Еще одним фактором является размер первоначального взноса: чем он выше, тем лояльнее отношение банка к клиенту. При наличии у кредитополучателя дополнительных источников дохода вроде арендной платы, начислений процентов по банковским вкладам и ценным бумагам и т.п., стоит сообщить об этом кредитору, так как данная информация также может улучшить условия ипотеки.
Получить ипотечный кредит на квартиру на выгодных условиях можно лишь в том случае, если в распоряжении банка находится весь перечень необходимых документов.
Для это клиенту должен подготовить два пакета бумаг: первый содержит сведения о кредитополучателе и его поручителях, а второй относится к приобретаемой недвижимости. Под документами о кредитополучателе, как правило, понимаются следующие бумаги:
паспорт;
военный билет (мужчинам младше 27 лет);
пенсионное удостоверение (пенсионерам);
идентификационный номер плательщика;
трудовая книжка;
справка 2 – НДФЛ;
контракт о прохождении службы (военным);
документы, подтверждающие факт наличия дополнительных активов или источников дохода;
документы, подтверждающие факт наличия оснований для получения государственной помощи (субсидия, льготная процентная ставка и т.п.);
информация о поручителях.
К документам о недвижимости относятся:
договор купли-продажи;
свидетельство о государственной регистрации;
выписка из государственного земельного кадастра;
документы, характеризующие права собственности иных лиц на залоговую недвижимость.
Как правило, сотрудники банка предоставляют исчерпывающую информацию о пакете необходимых документов и готовы в случае необходимости провести консультацию насчет порядка их оформления. Помимо прочего, у специалистов кредитора можно узнать, как можно получить ипотеку на комнату или иную долю невидимости, которая имеет нескольких собственников.
После получения документов банк тщательно проверят корректность предоставленных сведений. Для этого сотрудники делают запросы в государственные органы или по месту работы клиента. При обнаружении подлога банк отклоняет заявку. Еще одной причиной отказа может стать низкая платежеспособность кредитополучателя. Особенно актуальной данная проблема является для тех, кто рассчитывает получить ипотеку без первоначального взноса.
Сохраняйте приемлемый для вас образ жизни
Ипотека не будет для вашей семьи ярмом, если ипотечный платёж не станет значимой частью вашего бюджета. То есть вы сможете выплачивать по кредиту ежемесячно и это радикально не изменит ваш образ жизни и не ущемит интересы членов семьи. Возможно, вы съездите в Европу не три, а два раза, машину поменяете через пять лет, а не через три года и так далее — здесь варианты нужно подстроить под нужды семьи. Но вам будет на что покупать одежду, еду, лекарства, платить за учёбу и вы не будете мучительно делать выбор между «посидеть с друзьями в кафе» и «купить завтра проездной в метро».
2. Прогнозируйте ваши доходы
Рассчитывая ипотечный кредит на 15–20 лет, подумайте, через сколько лет вы сможете его погасить. Ваши потребности в течение 20 лет здорово поменяются, и, скорее всего, расходы будут расти. Рождаются дети, могут появиться проблемы со здоровьем и тому подобное. Прогнозируйте ваши доходы хотя бы на 7–10 лет и не принимайте в расчёт бонусы и нефиксированные премии. Их может и не быть, а платежи будут.
3. Имейте сбережения на год платежей вперёд
Да, минимум на год. Потому что жизнь непредсказуема. Декреты, увольнения, сокращения, тяжёлые болезни и травмы. Вы должны быть уверены в своём завтрашнем дне, а не трястись как осиновый лист в страхе перемен. Стратегический финансовый запас поможет вам спокойно посидеть с ребёнком или пережить сложные времена. Или имейте какие-нибудь активы, которые вы сможете быстро продать.
4. Оценивайте своих созаёмщиков
Если для увеличения суммы кредита вы привлекаете в созаёмщики родственников и надеетесь на их участие в платеже, то подумайте дважды. Потеря работы, изменение жизненных обстоятельств или ухудшение здоровья созаёмщиков часто влекут и смену планов на финансирование вашей ипотеки.
5. Оформляйте страхование жизни
По закону обязательно страховать саму квартиру и риски утраты права собственности, а страхование жизни не требуется. Не обращайте внимания на это «не требуется», не слушайте тех, кто говорит, что это лишние траты, и хвастается, как он круто сэкономил. Застрахуйте обязательно свои жизни на всю сумму кредита. Да, страховка недешева и платить за неё надо каждый год. Но это стоит того, поверьте, когда у вас и вашей семьи ипотечный кредит длиной в треть жизни. Оформляйте страхование жизни!
6. Берите кредит в валюте дохода
Желание сэкономить на пониженной ставке и падении курса доллара обернётся двойным платежом при его же росте. Выбирайте валюту кредита, в которой вы имеете основной доход.
7. Выбирайте правильное место
Вдумчиво выбирайте район, где вы покупаете квартиру. Особенно если это не инвестиционная покупка и вы будете в ней жить, ездить оттуда на работу, искать рядом детский сад и школу. Никогда не выбирайте район по принципу «на что хватило средств». Вам должно быть там комфортно! Проверено, что если вы оцените время на дорогу до работы и обратно домой как «пойдёт» или «терпимо», то очень скоро станет нетерпимо. А вы уже купили, сделали ремонт, и на новые решения часто не хватает денег и моральных сил. Недовольство будет копиться, и виноватым окажется имеющийся ипотечный кредит.
8. Рассчитывайте площадь квартиры
Вы берёте ипотечный кредит на много лет, и если вы молодая семья, то, наверное, скоро появятся дети. Подумайте о комфортном размещении всех членов семьи заранее. Потому что покупка большей по размеру квартиры через 2–3 года, скорее всего, обойдётся в немаленькую сумму. Вы оплатите услуги банка по выдаче нового кредита и услуги риелторов. Если вы не делали досрочные платежи, то обнаружите, что всё это время платили проценты и должны банку ровно ту сумму, с которой начинали. А если стоимость вашей квартиры снизилась, то вам придётся банку ещё и доплатить. В итоге часто уже немаленькая семья живёт в маленькой квартире и винит во всём неподъёмный ипотечный кредит.
9. Сотрудничайте с банком
При возникновении проблем не ждите, когда гром грянет. Попросите банк об отсрочке или реструктуризации. Поверьте, часто банки идут навстречу. Банку выгодно, чтобы заёмщик платил вовремя и желательно подольше. Поэтому не стесняйтесь, просите, и очень может быть, что вам воздастся.
10. Имейте запасной план
На случай, если всё пойдёт не так. Если надёжно выстроенный план оказался не таким надёжным, вы должны понимать, как вы будете действовать и где жить.
Клиент считается собственником квартиры или дома, но не имеет на эти объекты полных прав. Если до полной выплаты кредита заемщик по каким-либо причинам перестаёт платить по счетам, банк начинает применять штрафные санкции.
Кредитная компания вправе отсудить жильё в свою пользу, если получатель кредита нарушает условия ипотечного соглашения.
Помимо просрочек и задержек выплаты, есть и другие способы нарушения договора:
передача квартиры третьим лицам;
порча имущества, несоблюдение правил эксплуатации;
самовольное изменение технических характеристик объекта;
нарушение условий страхования.
Более подробно об ипотечных займах в обзорной статье нашего сайта «Как получить ипотечный кредит» и «Что такое ипотека».
Прежде чем брать такой кредит, нужно определиться с целью, суммой и сроками. Займы на недвижимость под залог приобретаемого имущества дают почти все крупные банки России и соседних государств. Ипотечное кредитование – популярная практика во всём цивилизованном мире.
Минус в том, что в РФ – самые большие процентные ставки по ипотечным кредитам. На данный момент средняя ставка в банках составляет 12-13% годовых.
Поскольку ипотека выдаётся на длительные сроки (5-30 лет, а то и все 50), заёмщики должны быть готовы к тому, что в ближайшие десятилетия им придётся регулярно (ежемесячно) отчислять определенный процент своего дохода банковскому учреждению.
Важно психологически осознать неизбежность выплаты процентов и логически обосновать для себя необходимость такого шага. Хорошо, если решение взять займ принимается совместно всеми членами семьи, а семейный бюджет заранее просчитывается на долгие годы выплат.
Ещё один разумный и логичный шаг – сразу рассчитать для себя сумму переплаты по кредиту. Речь идёт о разнице между реальной стоимостью жилья, и цене, которую вам придётся заплатить за него в итоге.
При существующих процентных ставках в банковских учреждениях размер переплаты весьма значителен.
Пример
Семья берет кредит на 20 лет, приобретая квартиру за 3 000 000 руб. Процентная ставка равна 13%. Никаких льгот и государственных субсидий семья не использует (допустим, не имеет на них прав либо просто не в курсе, что таковые есть). Месячная сумма выплат составит порядка 35 000 руб. А итоговые выплаты приблизятся к 8 млн. руб.
Переплата составляет 5 млн. руб. Много это за 20 лет или мало – судить лично вам. Многих заемщиков такие суммы вводят в ступор. Но не забывайте об общей экономической ситуации в РФ и уровне инфляции.
Ставки банков можно назвать грабительскими, но финансовые учреждения тоже не хотят терять свои дивиденды. Для потенциального заёмщика главная задача – выяснить, соответствует ли уровень его дохода требованиям банка.
Сумма кредитных выплат не должна превышать 30-45% от общего дохода клиента и его созаемщиков. То есть для регулярных выплат в 35 тысяч доходы семьи должны приближаться к 100 000 руб. ежемесячно.
Условия выдачи ипотеки
С какого возраста можно брать ипотеку? Кто может претендовать на получение кредита? Кому положены государственные льготы по ипотечным займам?
Данные вопросы интересуют всех заёмщиков. Постараюсь ответить на них предельно подробно и обстоятельно.
Для начала – о возрасте. В большинстве банков ипотеку разрешается брать с 21 года. Что касается верхней возрастной границы, то она определяется каждым банком индивидуально. Рассчитывается она просто – нынешний возраст заемщика + срок кредита.
Обычно этот показатель равен пенсионному возрасту + 3-5 лет. Несомненный лидер по возрастному пределу – Сбербанк. В этом учреждении верхняя граница для заёмщиков равняется 75 годам.
Решающее значение при оформлении кредитных договоров имеет платежеспособность потенциального заемщика.
Обязательно учитываются:
текущий уровень дохода клиента;
стаж работы на нынешнем месте;
профессия и занимаемая должность;
уровень дохода созаемщиков.
От этих показателей зависит и максимальная сумма кредита, и сроки выплаты долга. Идеальные клиенты для банков – государственные служащие с фиксированным доходом. Негласное, но почти обязательное условие – наличие вузовского диплома.
А вот наличие собственного бизнеса, как ни странно, автоматически помещает вас в категорию высокорисковых клиентов. Впрочем, логика банковских менеджеров понятна – даже самый надёжный бизнес в современных экономических условиях может в любой момент стать убыточным.
Ипотека условия
Подробнее об условиях ипотеки — в отдельной публикации.
Теперь о льготных категориях граждан.
На государственную поддержку в России твёрдо могут рассчитывать:
семьи с 2 и более детьми, обладающие сертификатом на материнский капитал (об этим виде госпомощи читайте в статье «Все про материнский капитал»);
молодые семьи, участники программы господдержки;
военнослужащие.
Первым 2 категориям государство поможет оплатить первичный взнос или часть кредита. Для военных ипотека оплачивается в полном объёме, если сумма приобретаемого жилья не превышает 2,4 млн. руб.
Всё о военной ипотеке – в специальной публикации журнала. Есть подробная статья о том, как купить квартиру военным.
2. Как взять ипотеку – порядок действий
Как и всякое важное мероприятие, оформление ипотечного кредита осуществляется поэтапно. Необходимо заранее знать, каков алгоритм действий и как наиболее эффективно сделать каждый шаг.
Эксперты советуют начинать с выбора жилья – определившись с объектом покупки, вы будете в курсе, какая сумма вам нужна и на какие сроки стоит рассчитывать.
У потенциального заемщика есть 2 способа получить ипотеку:
Действовать самостоятельно.
Привлечь профессиональных риэлторов или кредитных брокеров.
В данном разделе мы рассмотрим первый вариант; о втором способе поговорим чуть позже.
Шаг 1. Выбор жилья
Итак, какую недвижимость выбрать?
Сегодня в ипотеку можно приобрести практически любой жилой объект:
квартиру в новостройке;
квартиру на вторичном рынке;
частный дом;
коттедж или дачу.
Некоторые банки выдают средства на строительство жилья или оплачивают участие в долевом строительстве.
Для заёмщика главное – трезво соотнести собственные желания и возможности. В противном случае можно возненавидеть квартиру или дом своей мечты уже через пару лет после начала ипотечных выплат.
Мой знакомый риэлтор с многолетним стажем работы в агентстве поведал мне, что огромное значение при выборе объекта недвижимости играет целевая установка покупателя.
Одно дело, если человек с более-менее постоянным доходом приобретает жилье для себя, потому что желает «сменить обстановку» или купить более престижную по расположению и планировке квартиру.
Такие клиенты способны легко расстаться с новой квартирой, если суммы выплат в определенный момент покажутся им чрезмерными.
И совсем другая история, когда кредит берет семья, для которой ипотека – единственная возможность обзавестись собственной квартирой. Такой покупатель более надёжен и старается выплатить долг, даже не смотря на снижение доходов и прочие неблагоприятные факторы.
При выборе квартиры следует помнить, что банк предъявляет к объектам недвижимости определенные требования. В ипотеку не получится купить аварийное жильё, ветхий дом или квартиру, расположенную на территории другого государства.
Шаг 2. Выбор банка и ипотечной программы
Банк выбирают в зависимости от целей и возможностей заёмщика. Учтите, что если финансовая компания вам понравилась, это ещё не означает, что вы понравитесь ей.
Другими словами, вопрос кредитования требует взаимности. Успех возможен только при достижении понимания между получателем кредита и банком.
В наши дни сэкономить на процентах сложно, но можно попытаться подобрать для себя максимально комфортные и «человечные» условия выплат.
Если вы имеете права на льготы от государства, обязательно воспользуйтесь ими, даже если процесс оформления сильно затянется во времени.
Незначительное снижение процентной ставки для льготных категорий граждан приведет к экономии десятков, а то и сотен тысяч рублей за годы выплаты кредита.
Пункты, на которые нужно обращать внимание при выборе банков и ипотечных программ:
Размер первого взноса.
Максимальная сумма займа.
Количество страховок при оформлении договора.
Репутация и надежность организации.
Отзывы реальных пользователей – получателей ипотеки.
Условия досрочного погашения.
Максимальное время просрочки, после которого банк вводит штрафы и санкции.
Если ваше доходы – не совсем официальные (вы получаете «черную» зарплату или работаете на себя), лучше выбирать кредитные компании, выдающие займы на более мягких и лояльных условиях, что называется – «без справок и поручителей».
Учтите, что проценты по таким ипотечным программам будут выше.
Шаг 3. Сбор документов и подача заявки
Грамотная работа с бумагами – половина успеха.
Список документов в большинстве банков стандартный:
анкета (заявление о выдаче кредита);
паспорт заемщика (плюс копии документов поручителей и созаемщиков);
документ, подтверждающий уровень дохода за последние полгода (справка 2-НДФЛ);
заверенная копия трудовой книжки;
если заемщик – частный предприниматель, нужны лицензии на такую деятельность и свидетельство о регистрации предприятия;
документы на приобретаемый объект недвижимости.
Если вы «льготник» – процедура усложняется. Нужны документы, подтверждающие льготы, и разрешение от государственных организаций на использование бюджетных средств.
Документы для оформления ипотеки
Так обладателям материнского капитала нужно получить согласие на использование обеспеченных сертификатом средств в Пенсионном Фонде. Для получения военной ипотеки нужно разрешение от Росвоенипотеки – организации, представляющей Минобороны РФ.
Шаг 4. Оформление кредитного договора
Самый ответственный момент сделки. Перед подписанием ипотечного договора рекомендую прочитать его по пунктам от первой страницы до последней. Особе внимание уделяйте примечаниям и пунктам, напечатанным мелким шрифтом.
Лучше всего посмотреть договор дома, в спокойной обстановке или показать профессиональному юристу.
Договор даёт заемщику право передать продавцу (или застройщику) взятые в долг деньги и приобрести в собственность объект недвижимости. Помните, что собственность остается в залоге у банка на весь срок кредитования.
Продавать, дарить, менять залоговое имущество без разрешения банка получатель кредита не имеет права.
Шаг 5. Страхование сделки и оформление жилья в собственность
Согласно российскому закону «Об ипотеке», недвижимость, приобретаемая по кредиту, подлежит обязательному страхованию.
Банки редко ограничиваются только страхованием квартиры. Обычно они предлагают клиентам застраховать попутно свою жизнь, здоровье, платежеспособность, риск невозврата кредита.
Заёмщик имеет право отказаться от таких страховок (тем более все они – платные), но в ответ банк может повысить процентную ставку.
Последний этап сделки – оформление договора купли/продажи в Росреестре. Попутно с договорами ипотеки и продажи объекта, составляется ещё один документ – закладная. Данная бумага остаётся в банке и является подтверждением залога.
Обязательно посмотрите полезное видео об оформлении ипотеки:
3. Как брать ипотеку грамотно – советы экспертов
Подавляющее количество получателей ипотечных кредитов – люди без юридического образования. Чтобы не ошибиться с выбором ипотечной программы, сохранить свои нервы и ресурсы времени, самые важные «кредитные» вопросы следует изучить заранее.
В этом вам обязательно помогут несколько ценных экспертных советов.
Совет 1. Берите кредит в той валюте, в которой зарабатываете
Золотое правило для любых займов, не только ипотечных. Если вы получаете зарплату в рублях, то кредит следует брать исключительно в рублях.
Логика правила предельно ясна – для обслуживания кредита в долларах США вам придётся покупать валюту из своих рублёвых активов. Если курс валют вдруг вырастет, автоматом вырастут и ваши платежи в рублях.
Пример
Кризис 14-15 годов подкосил многих валютных заёмщиков, которые брали ипотеку в долларах, привлеченные низкой процентной ставкой. После резкого скачка курса доллара такие клиенты стали выплачивать примерно в 2 раза больше, чем до кризиса – при этом их зарплаты остались на прежнем уровне.
Совет 2. Внимательно изучайте условия кредитования
Об этом уже говорилось выше, но не лишним будет повторить ещё раз: читайте договор внимательно и обращайте внимание на все условия сделки.
Особенно этого касается дополнительных расходов – на страховки, обслуживание и прочие пункты, которые многим заёмщикам не кажутся важными.
Например, некоторые банки вынуждают своих клиентов страховать жизнь только в определенных компаниях (партнерах кредитного учреждения).
В итоге кредитополучатель каждый год выплачивает от 0,5 до 2% (!) от суммы кредита только за страховку, что выливается за весь срок кредитования в колоссальные суммы.
Совет 3. Не переоценивайте свои силы (улучшайте условия жилья постепенно)
Общепринятое правило – ежемесячные выплаты не должны превышать 30-40% семейного дохода. 50% — критический порог, за которым обязательно следует ухудшение уровня жизни.
Однако в РФ правило «сорока процентов» практически не работает. Граждане, в том числе семейные, взваливают на свои плечи долговые нагрузки в 60-70%, надеясь на «авось» и ожидая прибавок к зарплате.
В такой ситуации сами мысли о полноценном отдыхе и развлечениях становятся неуместными, а любая критическая ситуация (кто-то из членов семьи, не дай бог, заболел или деньги понадобились на иные нужды) приводит к штрафам, санкциям, общению с коллекторами, ухудшению кредитной истории.
Вывод: никогда не переоценивайте собственные силы. Улучшайте условия жизни постепенно. Возьмите для начала небольшой (относительно, конечно) кредит на покупку двухкомнатной квартиры, пусть даже на вторичном рынке.
Возможно, когда этот долг будет выплачен, ситуация на финансовом рынке изменится, и процентные ставки станут ниже. Тогда и подумаете о новостройке с улучшенной планировкой и жилплощадью в 100 м2.
Совет 4. Создайте «финансовую подушку безопасности»
Всегда держите определенный запас платежей на своём депозитном счету. В идеале он должен равняться 3-6 ежемесячным выплатам по кредиту.
Накопив достаточный объём средств, не торопитесь вносить досрочные выплаты. Во-первых, вы потеряете банковские проценты, во-вторых, кредитные компании не приветствуют погашения вне графика и часто накладывают ограничения на такие инициативы.
Пусть эти деньги будут вашей страховкой на будущее.
Совет 5. Выбирайте правильное время для взятия кредита
Знакомый риэлтор, о котором я писал выше, говорит, что главное в операциях с недвижимостью – своевременность сделок.
Покупать квартиры нужно именно тогда, когда спрос на них падает до предела. При условии, конечно, что жильё нужно не прямо сейчас и можно подождать год-другой.
Золотое правило инвестирования – покупать, когда все продают и продавать, когда все заняты покупками. Не стоит брать кредиты и приобретать жильё в период максимального оживления на рынке недвижимости.
4. Как взять ипотеку с плохой кредитной историей – профессиональная помощь кредитных брокеров
Можно ли взять кредит с проблемной историей кредитов?
Многие в своё время, «погорели» с потребительскими займами, когда банки в период экономической стабильности занимали денег всем желающим направо и налево. В итоге в кредитные истории потенциальных заёмщиков были внесены соответствующие отметки.
Что делать в ситуации, когда банки не желают с вами сотрудничать по причине просрочек и нарушений в годы выплаты прошлых кредитов?
Ипотека с плохой кредитной историей
В первую очередь, не нужно паниковать. Если вам отказали в 2-3 банках, это не значит, что откажут и в остальных. В период клиентского «безрыбья» многие кредитные учреждения, особенно региональные, смягчают свои условия и могут закрыть глаза на некоторые проблемы с прошлыми платежами.
Другой вариант – обратиться к кредитным брокерам, у которых имеются свои подходы к банковским менеджерам. Компании и конкретные специалисты, которые помогают людям брать выгодные займы на недвижимость, есть в каждом городе.
Услуги ипотечных брокеров, разумеется, платные. Однако если такой сотрудник найдёт для вас выгодный кредитный вариант, вы сэкономите гораздо больше.
В Москве кредитными вопросами занимаются такие фирмы как «Кредитная лаборатория», «Бюро кредитных решений», «Фридом».
Для опытных брокеров и риэлторов проблемная кредитная история – не приговор, а повод проявить свои профессиональные навыки.
5. ТОП-5 российских банков с выгодными ипотечными программами
Банковских ипотечных программ, действующих в настоящее время – десятки и сотни. Даже в одной кредитной компании иногда предлагают сразу несколько ипотечных проектов.
В таблице представлены самые популярные в РФ программы с привлекательными процентными ставками:
№ Банк Название ипотечной программы Процентная ставка
1 Банк Москвы
«Новостройки с господдержкой» 11,75%
2 ДельтаКредит «11,5% — на новостройки» 11,5%
3 Тинькофф «Новостройки с господдержкой» 10,49%
4 Югра «Ипотека стандарт» 10,9%
5 Газпромбанк «Квартира, таунхаус с господдержкой» 11%
ипотека начинается с выбора банка. Многие действуют наоборот, сначала ищут квартиру, тратя на это много времени, а потом, после начинают пытаться получить кредит на нее. И тут могут наступить непредвиденные обстоятельства, которые поставят крест на всех ваших начинаниях. Банк отказал в кредите, либо процентная ставка слишком высокая, сумму, которую одобрил банк не хватает на найденную квартиру, продавец не хочет ждать, когда вам одобрят кредит и многое другое.
Чтобы избежать таких недоразумений, нужно сначала выбрать правильный банк и получить у него одобрение на получение ипотечного кредита, знать сумму кредита, которую он вам одобрил. И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей.
Для получения ипотечного кредита, а вернее для рассмотрения банком вашей заявки, вам понадобятся всего несколько документов:
паспорт (иногда дополнительно второй документ, например водительские права)
сведения об образовании (диплом)
справка о вашей заработной плате по форме 2-НДФЛ (если вам перечисляют зарплату на карту этого банка, то не требуется)
заявление о предоставлении кредита — указываете какая сумма вам нужна и на какой срок
анкета-заемщика (можно скачать на сайте и заполнить дома)
сведения о наличии движимого или недвижимого имущества (если есть)
После одобрения можно приступать к поиску жилья. На это вам дается обычно 3 — 4 месяца. Если не уложитесь в этот срок, то нужно пройти процедуру одобрения кредита заново.
Кто гарантировано (практически всегда) получает одобрение на получение ипотечного кредита:
большая официальная заработная плата
чистая кредитная история
большой первоначальный взнос
сумма запрашиваемого кредита невелика
есть ликвидное хорошее имущество (несколько квартир в вашей собственности, загородный дом будем гарантом выдачи кредита)
11 реальных советов по ипотеке
Совет 1. Размер имеет значение
Выбирая банк, в котором вы планируете получить кредит на жилье, сразу обращайте внимание на процентную ставку. Вроде бы логично и все это понимают. Чем меньше ставка по кредиту, тем лучше и выгоднее для вас. Но, многие не предают особого значения минимальной разнице, которая может быть у различных банков.
Допустим, 12% и 12,5% — вроде бы как разница не большая. Ну что могут решить какие-то полпроцента? А между тем, нужно помнить, что кредит вы берете на долгие годы. И такая мизерная разница на длительном периоде способна дать вам серьезную переплату.
Пример. Ипотека на 3 млн рублей, на 20 лет. Разница в 0,5% выльется вам в дополнительную переплату в 210 тысяч. Ну а если вы решите взять кредит на 30 лет, то уже дополнительно потратите 450 тысяч рублей.
Совет 2. Берите кредит в той валюте, в которой получаете доход
Это правило относится не только к ипотеке, а действует для всех кредитов. Если вы получаете зарплату именно в рублях, то и ипотека должна быть именно в рублях. Иначе вы рискуете при росте курса значительно попасть на дополнительные расходы.
Наглядные примеры, кризис 2008 года, когда стоимость доллара взлетела на 30-40%. Многие тогда потеряли квартиры, так как не смогли выплачивать выросшие на этот же процент ежемесячные платежи по кредиту.
Но это ничему не научило россиян. Но следующий кризис (2014-2015 гг.) снова подкосил большинство валютных ипотечных заемщиков. Доллар вырос более чем в 2 раза. И платежи по кредиту соответственно.
Помимо этого в след за ростом курса доллара автоматически увеличивается ваш долг банку. И за квартиру, которая стоила 3 млн. рублей вы будете должны банку уже 6-7 миллионов.
Я сам попал в такую ситуацию когда брал машину в кредит в долларах в 2006 году. У меня был автокредит в 900 тысяч. После взлета курса доллара мой платеж резко увеличился с 17 000 до 22 тысяч рублей. Перед этими событиями остаток долга перед банком составлял что-то около 700 тысяч. Затем в течении 5 месяцев я стал должен банку снова около 900 000 рублей. И причем с каждым месяцем сумма долга и платежи продолжались увеличиваться. Пришлось срочно продавать машину и гасить кредит.
Совет 3. Фиксированные или плавающие проценты
Перед заемщиком встает выбор: взять кредит под фиксированные проценты на весь срок кредитования, либо под плавающие проценты.
Плавающие проценты зависят от ставки рефинансирования ЦБ. И как правило, они ниже, чем фиксированные проценты. И если ставка ЦБ будет снижаться, будут снижаться и ваша ставка по ипотеке, и размер ежемесячных платежей. Звучит заманчиво.
Но тут ключевое слово «если будет снижаться«. Да, страна заинтересовано с снижении процентной ставки. Но это правило обычно действует в годы экономической стабильности. Любая неприятность тут же толкает ключевую ставку вверх.
Это как раз случилось в конце 2014 года, когда Центробанк увеличил ставку сразу в 2 раза. Пусть и ненадолго. Но платежи сразу выросли до 20-22% годовых. Вы сможете выдержать такую финансовую нагрузку если ситуация продержится даже хотя пол-года — год?
Поэтому выбирая «возможность выиграть при плавающей ставке» или «не потерять в будущем» выбирайте второе.
Совет 4. Чем меньше, тем лучше
Золотое правило гласит: «платежи по кредиту не должны превышать 30% вашего семейного дохода». Но многие имеют кредиты которые съедают 50% и даже 70% их совокупного дохода в надежде на светлое будущее: зарплату должны увеличить, в должности повысят, найду другую более доходную работу.
Но как правило, все это заканчивается плачевно для них. Любая нештатная ситуация способна подкосить их финансовое положение. Потеря работы, болезнь, необходимый срочный ремонт автомобиля и прочее и прочее.
Это все нужно учитывать перед тем как пытаться любыми способами стараться получить ипотеку с неподъемными платежами на несколько десятков лет.
Совет 5. Бери больше
Покупка квартиры в ипотеку будет связана с дополнительными расходами. Нужно будет сделать ремонт, закупить мебель, бытовую технику, интерьер и многое другое. И все это способно влететь в копеечку. Поэтому, когда вы берете кредит, подавайте заявку на максимально возможную сумму. Все оставшиеся деньги, после покупки недвижимости лучше потратить на это дело.
Выигрыш заключается в том, что это «дешевые» деньги, взятые под низкие проценты (12-13% годовых). А если у вас не будет свободных средств на ремонт, то придется брать дополнительный потребительский кредит, стоимость которого в 1,5 — 2 раза выше.
Как это выглядит на практике.
Пример. Допустим у вас есть свои деньги в размере 600 тысяч. Планируемая квартира стоит 3 млн. рублей. Минимальный первоначальный взнос установленный банком 10%. Соответственно, показываете банку, что у вас есть 300 000, а 2 700 000 нужны в качестве заемных средств. Остальные 300 тысяч потратите на ремонт. Это лучше (и выгоднее), чем если бы внесли свои 600 тысяч в качестве первоначального взноса, взяли бы ипотеку на 2,4 млн, а потом дополнительно брали бы потребительский кредит на ремонт под 20-25% годовых.
Совет 6. Хочу все и сразу?
Покупая квартиру в кредит многие сразу нацелены на будущее: заведу семью, родятся дети — нужна большая многокомнатная квартира. И потом платят кредит за нее практически всю жизнь в итоге переплачивая стоимость нескольких таких квартир.
Может стоит начать с малого? Купить более скромную недвижимость с меньшим количеством квадратов и комнат. Для того чтобы рассчитаться за нее у вас уйдет намного меньше времени (да и денег). А далее уже можно рассматривать вариант покупки более объемной квартиры.
Во-первых, такая схема даст вам очень значительную экономию в виде переплаты по кредиту.
Во-вторых, бы будете чувствовать себя гораздо увереннее в финансовом плане. Лучше платить ежемесячно 20 тысяч, чем 30-40-50 тысяч.
В-третьих, когда вы рассчитаетесь за первую квартиру, у вас уже будет весьма значительная часть средств, которую вы выручите при ее продаже. И соответственно, кредит на новую квартиру можно будет брать уже на гораздо меньшую сумму.
Пример. Рассмотрим 2 варианта покупки недвижимости: большая трешка сразу и постепенная покупка сначала однокомнатной, затем после ее продажи трешки.
3-х комнатная квартира стоимостью 4 млн. на 20 лет под 12% годовых. Размер ежемесячных платежей составит — 45 тысяч. За все время переплата составит — 6,5 миллиона. Т.е. квартира вам обойдется в 10,5 миллиона рублей!!!
Берем однокомнатную за 2 миллиона на 10 лет под 12% годовых. Ежемесячные платежи — 28,5 тысячи. Переплата — 1,4 миллиона. Конечная плата по кредиту за всю квартиру — 3,4 миллиона.
После того как рассчитались за нее продаем и покупаем другую квартиру за 4 млн. Для этого нам понадобиться взять кредит — 2 млн. Соответственно, условия по переплате аналогичные пункту 2 — 3,4 миллиона.
Итог. В первом случае 20 лет вы выплатили 10,5 млн, во втором случае — 6,8 миллиона. Разница — почти 4 миллиона. И при этом что ежемесячные платежи были более скромными, по сравнению с первым пунктом — почти в 2 раза.
Конечно, здесь не учтено, что со временем цены на недвижимость могут меняться, но думаю смысл вы поняли.
Совет 7. Поиграйте цифрами
Перед тем как подавать заявку на получение ипотечного кредита — поиграйте цифрами. Что это значит? Если вы уже примерно знаете какая сумма вам будет нужна, зайдите в ипотечный калькулятор и проанализируйте на какой срок вам лучше взять кредит 10, 15, 20 или 30 лет.
В первую очередь определите, какой ежемесячный платеж вам под силу. Далее попробуйте его чуть чуть увеличить, всего на 500 — 1000 рублей. И посмотрите как изменится срок кредитования. Вы будете приятно удивлены.
Пример. Вам нужен кредит 2 000 000 рублей под 12% рублей. Вот как выглядит ваш ежемесячный платеж при различных сроках кредитования.
Срок кредита Ежемесячные платежи
10 лет 28 700 рублей
15 лет 24 000 рублей
20 лет 22 000 рублей
25 лет 21 000 рублей
30 лет 20 570 рублей
Как видите, разница между 25 и 30 лет составляет всего 1 тысячу рублей. А за пять лет дополнительной «кабалы» вы должны будете внести более миллиона рублей. 25 и 30 лет — здесь разница в виде ежемесячных платежей вообще чуть более 400 рублей.
Ваша цель максимально оптимизировать срок кредита, чтобы не платить лишние деньги в течении дополнительных лет из-за небольшой разницы ежемесячных платежей.
Совет 8. Быть в курсе цен на жилье
Перед тем как заключать сделку, нужно ориентироваться в ценах на недвижимость, чтобы не купить квартиру по завышенной цене, запрашиваемой продавцом. Лучше просмотреть несколько заинтересовавших вас квартир и узнать что входит в цену квартиры: нужен ли ремонт, удобство и близость к магазинам, дорогам, школам, детским садам, год постройки, этажность, вид из окна.
И только после этого, когда у вас сложится примерная ситуация на рынке недвижимости — ищем квартиру по оптимальной цене.
Совет 9. Покупай ликвидное
Покупая квартиру, старайтесь избегать объектов, которые в дальнейшем будет трудно продать. Даже если вы и не планируете этого в данный момент. Всякое в жизни случается и лучше предвидеть такую ситуацию заранее.
Какие квартиры трудно продать?
в старых домах, построенных более 25-30 лет назад. Пока вы выплачиваете ипотеку дом еще более устареет. А банк обычно не дает кредиты на квартиры, построенные более 40 лет назад;
в «плохом» районе;
в непосредственной вблизи оживленного движения;
первый и последний этаж;
по соседству с заводами, промышленными производствами;
с плохой инфраструктурой;
вдали от общественного транспорта.
И даже если вам предлагают достаточно привлекательную цену за квартиру, сто раз подумайте — а стоит ли она этого? Продавая ее в дальнейшем, вы также будете снижать цену и не факт, что найдется покупатель.
Совет 10. Торгуйтесь по сезону
Спрос на недвижимость (и цены) начинает расти в конце лета и до Нового года. Далее начинается спад. Покупателей мало и цены начинают немного снижаться.
Самое лучшее время для покупки — это «мертвый сезон» — с середины весны и до осени. Здесь продавцы в виду отсутствия покупателей готовы значительно снижать цену. И как говориться еще и «торг уместен». Можно снизить первоначально заявленную стоимость квартиры на несколько десятков, а то и сотен тысяч.
Я столкнулся с этом пару лет назад. Нужно было расширяться и поэтому было решено продать квартиру и купить более большую. Это было в конце апреля. Продавал я ее вплоть до начала августа. Потенциальных покупателей за 3 месяца было немного. В итоге скинув 150 тысяч от первоначальной стоимости — мне наконец то удалось ее продать.
Совет 11. Выйдите на собственника напрямую
В поисках квартиры вы в большинстве случаев будете натыкаться на риэлторов. Конечно это их работа. Они за нее деньги получают. Но эти деньги вы заплатите из своего кармана. Как правило, они накидывают на первоначальную стоимость квартиры «свои» 50-100 тысяч и более. Если получится, выйдите на хозяина квартиры напрямую. Тем самым сэкономив на «риэлтерской» комиссии.
Ведь для продавца самое главное быстрее получить деньги за свою недвижимость, а тут вы с готовым предложением о покупки. Большинство дадут вам положительный ответ. Тем более гарантом сделки выступает банк, который сам позаботится о договоре купли-продажи и прочих документах.
Не забываем про страховку
Стоимость страховки при покупки квартиры при ипотеке составляет от 0,5 до 2%. Причем эти деньги нужно вносить за год вперед и далее продлевать ее ежегодно. Поэтому нужно ответственно подойти к выбору страховой компании. Размер страховки зависит от многих факторов, как от возраста, условий работы заемщика и отсутствия у него хронических заболеваний так и от состояния покупаемого жилья.
Что входит в стоимость страховки?
страхование недвижимости
страхование жизни и здоровья заемщика
титульное страхование на случай потери права собственности на квартиру
Как правило, банк предлагает заключить страховой договор у него напрямую или через рекомендованные им страховые компании. Здесь подкупает простота, не надо никуда ехать и вся процедура потребует от вас минимум усилий.
По моему опыту, можно найти более выгодные условия у других страховых компаний. Разница может достигать 100%.
Поэтому, лучше потратьте время и узнайте сколько будет стоить услуга в нескольких страховых компаниях. Наверняка вы найдете более выгодные условия, чем те, которые предлагает банк.
Запомните, вы будете платить по кредиту длительное время и каждая год вам нужна будет страховка. Поэтому даже небольшая разница по страховке способна сэкономить вам десятки тысяч рублей.
Если вы найдете страховку всего на 0,5% меньше — от суммы в 3 млн. в первый год вы заплатите меньше на 15 тысяч. А за срок в 20 лет на сколько вы заплатите меньше? Сотни тысяч это точно!!!!!
Нужен ли риэлтор?
При покупке квартиры многие нанимают риэлторов. Но это удовольствие не из дешевых. Как правило, средняя плата за их услуги составляет 2-5% от стоимости жилья. Т.е. за квартиру ценой в 3 млн. рублей вам придется раскошелиться за риэлтерские услуги 60 — 150 тысяч рублей.
И тут возникает резонный вопрос. А можно ли обойтись без риэлтора при ипотеке, тем самым сэкономив достаточно приличную сумму.
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте разберем, а что собственно входит в услуги риэлторов:
подбор и показ жилья
подготовка документов для ипотечной сделки
анализ и сопровождение сделки, т.е. проверка юридической частоты.
В моей жизни было 2 ипотечных кредита и в обоих случаях я прекрасно обходился без риэлтора.
Почему? Да потому что, все что делает риэлтор, в данном случае можно сделать самому.
Допустим подбор жилья. В каждом городе есть сайты по продаже недвижимости. Вы сами вполне прекрасно можете найти и посмотреть все интересующие варианты. Причем все варианты, а не те, что может предложить вам ваш риэлтор.
Подготовка документов. Взять справки из БТИ, заказать оценку квартиры и прочие — также можно самому. Все остальное делает ваш банк, у которого вы берете кредит: договор купли-продажи.
Проверка юридической чистоты и сопровождение сделки. Здесь также все проверяется банком. И причем довольно досконально. Ведь банк, как кредитор, в первую очередь заинтересован в том, чтобы в дальнейшем не было никаких проблем с квартирой, т.к. она остается в у него в залоге до полной выплаты кредита.
Согласитесь, что юристы у банка поопытнее, чем обычные риэлторы и проверяют все досконально по поводу избегания возможных проблем в будущем. Да и не факт, что риэлтор проверяет все документы по квартире. Для них самое главное — это быстрее получить комиссионные.
И последний факт, не в пользу риэлторов — они не несут никакой ответственности в случае, если в дальнейшем у вас квартира будет отсужена обратно старым владельцем или его приемниками, даже если риэлтор и проверил ее на юридическую частоту.
В лучшем случае, если такое произойдет — риэлтор вернет вам деньги, которые он получил от вас в виде комиссионных. И все. А раз так, зачем тратить лишние деньги.
Последние 7-8 лет российская недвижимость рассматривалась не как жилье, а скорее как выгодное вложение. Данная ситуация подталкивала спрос и увеличивала цены, которые делали «квадратные метры» все более популярным объектом инвестиций. Это привлекало в строительство существенные средства.
С 2010 по 2014 год включительно рост инвестиций в возведение нового жилья в 4,5 раза превысил рост доходов россиян. Экономический кризис 2015 года вызвал крах и полный паралич рынка недвижимости в России. Несколько месяцев потребовалось для того, чтобы застройщики осознали, что по старым расценкам распродать квартиры не получится, согласились с убытками и начали снижать стоимость жилья. Теперь выяснять, в каком банке лучше взять ипотеку, стали те, кому квартира была нужна для заселения.
Количество обращений в банки резко выросло еще и потому, что в середине 2015 года Центробанк резко понизил базовую ставку. Ипотечные (и не только ипотечные) кредиты подешевели. В дополнение к этому, правительство активно реализует ряд программ по развитию ипотечного кредитования, что делает заем такого типа доступным для широких слоев населения.
Одновременно требования банков к заемщикам заметно выросли. Банкиры стали тщательнее оценивать платежеспособность потенциальных клиентов, так как качество кредитных портфелей после кризиса 2015 года резко понизилось. Случаи нарушения платежной дисциплины стали нередки (особенно по кредитам в иностранной валюте). Теперь реально получить ипотечный кредит только в рублях, а собственные доходы придется подтверждать исключительно официальными документами. Если такого официального дохода недостаточно для позитивного решения кредитного комитета банка, то есть смысл найти созаемщиков.
Насколько своевременно именно сейчас выяснять, в каком банке лучше взять ипотеку? Падение цен – процесс не бесконечный. Переизбыток предложения на рынке рано или поздно перестанет существовать. В настоящий момент новые строительные проекты – редкость. С другой стороны, изменившиеся правила перевозок и рост цен на импортные комплектующие вызовут в будущем удорожание жилья.
Ждать более выгодный процент по ипотечному кредиту, чем существующий теперь, тоже смысла нет. Экономические санкции отрезали российским банкам доступ к дешевой ликвидности из-за рубежа. Вполне возможно, что минимальная ставка по ипотечным кредитам на ближайшие 10-15 лет наблюдается именно сейчас.
В каком банке лучше брать ипотеку: на что обращать внимание
Выбирая ипотечную программу, стоит оценивать несколько параметров кредита:
Процентную ставку и дополнительные платежи (страховки, комиссии),
Первоначальный взнос,
Срок займа,
Схему начисления процентов:
Перед заключением ипотечного договора нужно попросить предоставить официально заверенный график платежей. Самый низкий процент не всегда означает самый выгодный кредит. С другой стороны, если вам предлагают потратиться на страхование недвижимости или требуют застраховать заемщика, то стоит учесть, что страховка может и пригодиться.
Первоначальный взнос для многих клиентов банков – неприятное условие. Накопить требуемую сумму очень часто нелегко. Семьи с двумя и более детьми могут использовать для этого материнский капитал.
Большой срок займа увеличивает переплату по кредиту, но делает меньше каждый конкретный платеж. Кроме того, в случае увеличения дохода всегда остается возможность погасить кредит досрочно.
Схем начисления процентов бывает две: аннуитетная и «проценты на остаток». В условиях высокой российской инфляции, вероятно, выгодней аннуитет (он предполагает погашение кредита равными платежами), так как в противном случае первые выплаты — большие, а более поздние – меньше.
В каком банке самая выгодная ипотека на 2018 год
перечень банков1. Самая выгодная ипотека с господдержкой в «Тинькофф банке». Клиентам предлагают до 100 млн. рублей, сроком на 30 лет по ставке 10,5%. Первоначальный взнос – 15%.
2. Если вы размышляете о том, какой банк лучше для военной ипотеки, то стоит обратить внимание на программы «Сбербанка». Людям в погонах деньги дадут на 15 лет под 12,5% в сумме до 2 млн. рублей. Потребуется внести из личных средств 20% стоимости приобретаемой недвижимости.
3. Удачно рефинансировать уже существующий ипотечный кредит можно в банке «Открытие». Клиентам предоставляется до 15 млн. рублей по ставке 13,5% сроком на 30 лет.
4. Покупку квартиры на первичном или вторичном рынке на общих основаниях выгодно прокредитует «Юникредит Банк» по ставке 13,5%. Реально получить до 8 млн. рублей на 25 лет. Первоначальный взнос – 20%.
5. Заем на покупку загородной недвижимости охотно выдаст «Сбербанк». Стоить такой кредит будет 14% годовых, деньги дадут на 30 лет, потребовав внести как первоначальный взнос 25% стоимости покупки.
Важные детали
Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать 40% официального дохода заемщика. В противном случае банк, скорее всего, откажет в займе. В связи с этим нужно учитывать и право заемщика на налоговый вычет (уменьшение подоходного налога на сумму платежей по ипотечному кредиту).
Для тех, кто не может официально подтвердить свои доходы, многие банки предлагают ипотечные программы «заем по двум документам». Их особенность – существенный первоначальный взнос (около 50% стоимости объекта недвижимости) и увеличенная на 1-2 процентных пункта ставка. Конкретные условия таких кредитов оговариваются индивидуально. Ипотеку по двум документам предоставляют: «Россельхозбанк», «Сбербанк», «ВТБ 24» и «Банк Москвы».
В 2018 году большинство кредитных организаций пересмотрели свою кредитную политику и снизили ключевую ставку по жилищным кредитам, чтобы сделать приобретение жилья доступным для граждан. Основные ставки по кредитам снижены как на покупку строящегося, так и готового жилья.
Ряд банков не делает разницы между приобретаемыми объектами, условия предоставления ипотечного кредита едины как для только построенных, так и для уже готовых квартир в многоквартирных домах. Однако другие кредитные организации, наоборот, снижают процентные ставки именно на приобретение строящегося или только построенного жилья у аккредитованных компаний – продавцов.
Связано это с тем, что скорость покупки квартиры в ипотеку у застройщика гораздо выше, чем на вторичном рынке, ведь заемщик уже имеет конкретный объект кредитования и ему не надо заниматься длительным поиском объекта, как на вторичном рынке.
В 2017 году закончилась программа государственной поддержки ипотечных сделок, проводимая совместно с ведущими кредитными организациями и предоставляющая выгодные условия по ипотеке.
Однако ведущие банки уже без государственной поддержки могут гарантировать условия ипотечного кредитования и процентную ставку, соизмеримую с той, которая существовала с поддержкой государства и даже ниже, так как поток ипотечных клиентов возрос, количество сделок гарантирует стабильный доход кредитных организаций.
Развитие инноваций нашло свое отражение и при заключении ипотечных сделок, так Сбербанк предлагает дисконт 0,5% при электронной регистрации сделки. Ипотечный кредит на более выгодных условиях можно оформить как на первичное, так и на вторичное жилье.
Данная процедура займет 2-3 дня и поможет сэкономить время на регистрацию сделки в Россреестре, а также будет выгодна иногородним заемщикам, так как позволит сделать процесс взятия ипотеки удаленным.
Для оформления ипотеки по электронной регистрации после одобрения необходимо обратиться к партнёру банка (застройщику или агентству недвижимости) или в сам Сбербанк.
Финансовые эксперты сходятся во мнении, что отмена программы господдержки ипотеки уже переварена рынком. Банки адаптировались к новым условиям, и предлагают льготные условия покупки квартиры в новостройке в 2018 году.
Ряд экспертов утверждает, что к концу 2018 года приобретение жилья в ипотеку будет доступно по кредитной ставке ниже 8%, что обеспечит увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов. Увеличение кредитных объемов эксперты связывают не только с будущим снижением кредитных ставок, но и с увеличением доходов граждан и их выходом на докризисный уровень.
Самой низкой ставкой будет льготная ипотека под 6%, которую дают на новостройки.
Требования к заемщикам в 2018 году
Не каждый человек, желающий взять кредит на строящееся или готовое жилье, может воспользоваться кредитными предложениями банков. Существует ряд условий, которые выдвигают некоторые кредитные организации:
Гражданство. По-прежнему для выдачи ипотечного кредита нужно обладать гражданством РФ практически в подавляющем количестве банков. Наметились определенные послабления для граждан Украины и Казахстана, а также других республик бывшего СССР. Ипотека для иностранцев в 2018 году на общих условиях возможна в ВТБ 24, Банке Москвы, Транскапиталбанке. Райффайзенбанк дает займ под ставку на 1,5 – 2% выше стандартного предложения.
Прописка. Должна быть на территории РФ. Ряд банков принимают заявки с временной регистрации или вообще без неё, как ВТБ 24 например.
Возраст заемщика. Гражданин, решающий взять кредит, должен быть не моложе 21 года и не старше 70 лет – период наибольшей работоспособности и платежеспособности. Некоторые банки допускают начало кредитования с наступления совершеннолетия – 18 лет и до достижения гражданином 75-летия.
Возраст заемщика для социальных программ отличается от программ общепринятых и связан либо с деятельностью, осуществляемой заемщиком (военная ипотека) либо с соответствием им существенным критериям (ипотека молодым семьям).
Стаж работы. Стандартный стаж работы, который требуют кредитные организации от заемщиков – не менее полугода на последнем (текущем) месте работы и не менее 1 года в общей сложности. Обоснование данного требование– наличие постоянной трудовой занятости и стабильного заработка у заемщика, как гарантия возврата кредитных средств.
Стаж работы и занятость могут подтверждаться справкой с места работы, предоставлением трудового договора и заверенной выписки из трудовой книжки. Как уже было сказано выше, ряд банков допускает предоставление ипотеки без подтверждения занятости и дохода, однако, в таком случае кредитная ставка и размер первого взноса автоматически увеличиваются, а срок кредитования уменьшается, но в анкете лучше прописывать стаж согласно требованиям кредитной организации.
Хорошая новость, что есть банки, предлагающие лучшие условия по этому критерию. Так, Евразийский банк предлагает оформить займ со стажем всего 1 месяц, Дельтакредит 2 мес, а еще довольно приличное количество предлагает кредит с требованием к стажу всего 3-4 месяца. Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы выбрать нужный вариант банка.
Уровень заработной платы для ипотеки. Совокупный доход, получаемый гражданином на основном, дополнительном месте работы, от ценных бумаг, вкладов и ежемесячных дивидендов, пенсий и предпринимательской прибыли должен обеспечивать не только платеж по ипотеке, но и жизнь, и существование заемщика и членов его семьи.
Общепринятое правило, которое существует при расчете ипотеки, что за вычетом расходов, ипотечный платеж должен быть не более 60% средств, получаемых гражданином ежемесячно. Данное требование банка должно не только обеспечить комфортную жизнь заемщика при наличии кредитных обязательств, но и гарантирует возврат долга самому банку.
Более подробно о том, какая зарплата нужна для ипотеки, мы разобрали в нашей прошлой статье. Прочтите её и вы узнаете как взять ипотеку даже с низкой официальной зарплатой, серым доходом или, вообще, без него.
Привлечение созаемщиков и поручителей. В случае если собственного дохода гражданина не хватает для одобрения кредита либо если объект недвижимости приобретается в совместную собственность, например — супругов, могут привлекаться созаемщики и поручители по ипотеке.
В таком случае банк будет рассматривать не только доход, стаж, кредитную историю самого заемщика, но и привлекаемых лиц. В некотором роде это плюс, так как увеличивается шанс одобрения кредита для лиц.
Сумма
При расчете суммы, которая допустима для одобрения ипотеки, банк изучит документы, предоставленные заемщиком и ряд других обстоятельств:
Сведения, подтверждающие доход: данные о заработной плате по форме установленной банком или 2 НДФЛ, договора гражданско-правового и иного характера, подтверждающие стабильный характер заработка. Доход может быть подтвержден как официальный, так и по совместительству, неофициальный.
Подтвердить имеющийся доход необходимо, так как исходя из полученных сведений кредитная организация решает — в каком объеме выдать кредит. Условия предоставления ипотеки таковы, что сумма кредита не должна превышать 40-60% от уровня общего дохода семьи заемщика.
Возраст потенциального заемщика (условия льготной ипотеки могут снизить максимально допустимый возраст, например, условия ипотеки молодым семьям устанавливают ограничение — от 21 года до 35 лет – возраст участника сделки);
Уровень расходов на каждого члена семьи, в том числе и по кредитным обязательствам других банков;
Предоставил или нет гражданин весь пакет документов – при отсутствии официальных сведений о доходах может быть предоставлен кредит по двум документам, при котором полученные сумм в кредит иные, нежели при обычном кредитовании;
Наличие созаемщиков и/или поручителей;
Стоимость приобретаемой квартиры;
Наличие страхования жизни или кредитуемого объекта.
Кризис резко увеличил стоимость кредита и вносимых платежей, побудил многие банки отказаться от предоставления кредитов в иностранной валюте, так как увеличилось число их невозвратов. Большинством банков осуществляется выдача ипотеки исключительно в национальной денежной единице – рублях.
Минимальная и максимальная суммы неслучайно установлены банками, они гарантируют получение стабильного дохода от процентов и автоматически «отсеют» неблагонадежные категории заемщиков.
В большинстве банков кредиты на приобретение жилья выдаются на сумму не менее 100 тысяч рублей и не более 15-60 миллионов в зависимости от банка, места расположения объекта или его типа – вторичного или первичного.
От чего зависит сумма ипотеки, вы можете узнать из нашей прошлой статьи.
Минимальный и максимальный срок
Рассчитывая на каких условиях дают ипотеку и длительность срока, на который банк может выдать кредит, организации обычно учитывают и свои расходы по обслуживанию кредитных договоров. Минимальные сроки могут быть невыгодными из-за отсутствия дохода по процентным ставкам.
Учитывается также платежеспособность и возраст заемщика. От первого пункта зависит насколько допустимо для граждан и из семей вносить ежемесячный платеж, от второго – выпадение ипотеки на трудоспособный период жизни гражданина, что обеспечит ему стабильный заработок, а банку – добропорядочного заемщика.
Средний срок кредитования на данный момент составляет от 1 до 30 лет в зависимости от кредитной организации.
Подробнее пост смотрите наш пост «До скольки лет дают ипотеку на квартиру».
Первоначальный взнос
На каких условиях удается получить одобрение ипотеки? Подтвердив свою платежеспособность и готовность нести кредитные обязательства. Заемщик может сделать это путем внесения первоначально накопленного взноса.
Такой взнос будет плюсом для обеих сторон. Банк получает минимальную гарантию возврата кредитуемых средств, а заемщик сокращает срок, сумму и процентную ставку кредита.
Размер первоначального взноса отличается также от вида кредитования:
При приобретении квартиры в новостройке или у аккредитованных застройщиков, равно как и покупка жилья на вторичном рынке недвижимости, средний первоначальный взнос, в зависимости от банка, составляет 10-20% стоимости жилья;
Покупая жилой дом, заемщик должен быть готов внести от 15 до 25 % его стоимости;
Обращаясь к упрощенному варианту ипотеки по двум документам (без подтверждения дохода и занятости) граждане должны обеспечить наличие собственных средств в размере 40-50% стоимости объекта недвижимости.
В редких случаях банки допускают отсутствие первоначального взноса вообще. Однако это может сказаться на процентной ставке (в сторону роста) и максимальном сроке кредитования – он может быть снижен. Рекомендуем более детально узнать, что такое первоначальный взнос по ипотеке и как его обойти в нашем прошлом посте.
Комиссии и расходы по ипотечной сделке
страхование квартиры по ипотеке
Перед подачей кредитной заявки заемщику следует изучить все действующие кредитные предложения, так как у ряда банков условия выдачи ипотеки предполагают дополнительные различные комиссии и платежи при получении ипотеки:
За перевод денежных средств со счета заемщика на счет банка;
За открытие аккредитивного счета;
Оформление страхового полиса при ипотеке.
Отказ заемщика от страховки может увеличить кредитную ставку на 0,5-1% в год, что будет являться значительной суммой. Некоторые банки предлагают оформить страховой полис прямо в своем отделении, однако, стоит изучить предложения других страховых компаний, так как их ставки могут быть ниже. Где дешевле ипотечное страхование вы можете узнать прямо у нас на сайте.
Процентные ставки на готовое и строящееся жилье
Далее мы подготовили для вас две таблицы на готовое и строящееся жилье. Давайте произведем сравнение условий в банках в 2018 году.
Готовое жилье
Банк Ставка, % ПВ, % Стаж, мес Возраст, лет Примечание
Сбербанк 9,1 15 6 21-75 Если клиент не зарплатник Сбербанка + 0,5% .При отказе от страховки +1%, При отказе от электронной регистрации + 0,1%; При отказе от акции витрина + 0,3%. По акции молодая семья минимальная ставка 8,6%
ВТБ 24 и Банк Москвы 9,1 15 3 21-65 8,9%
если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%,
Райффайзенбанк 10,99 15 3 21-65
Газпромбанк 10 20 6 21-60 10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров
Дельтакредит 12 15 2 20-65 ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия
Россельхозбанк 10,25 15 6 21-65 10%ПВ на готовое
по молодой семье, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров
Абсалют банк 11 15 3 21-65 ФБ +0,5%
Банк Возрождение 11,75 15 6 18-65
Банк Санкт-Петербург 12,25 15 4 18-70 скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома
Промсвязьбанк 11,75 20 4 21-65
Российский капитал 11,75 15 3 21-65 скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50%
Уралсиб 11 10 3 18-65 0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ
Ак Барс 12,3 10 3 18-70 0,5% скидка у партнеров
Транскапиталбанк 12,25 20 3 21-75 можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии
Банк Центр-Инвест 10 10 6 18-65 с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года +3,75% годовых
ФК Открытие 10 15 3 18-65 0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, для зарплатников первый взнос 10% по ФБ 20%
Связь-банк 11,5 15 4 21-65
Запсибкомбанк 11,75 10 6 21-65 скидка 0,5% для зарплатников
Жилфинанс 11 20 6 21-65
Московский кредитный банк 13,4 15 6 18-65
Глобэкс банк 12 20 4 18-65 скидка 0,3% для зарплатников
Металлинвестбанк 12,75 10 4 18-65
Банк Зенит 13,75 15 4 21-65
Росевробанк 11,25 15 4 23-65
Бинбанк 10,75 20 6 21-65
СМП банк 11,9 15 6 21-65 Скидка 0,2% если ПВ 40% и выше, Скидка 0,5% если клиент относится к льготной категории, скидка за быстрый выход на сделку ставка 10,9 - 11,4%
АИЖК 11 20 6 21-65
Евразийский банк 11,75 15 1 21-65 4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте
Юникредитбанк 12,15 20 6 21-65
Альфабанк 11,75 15 6 20-64 4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте
Новостройки
Банк Ставка, % ПВ, % Стаж, лет Возраст, лет Примечание
Сбербанк 9,1 15 6 21-75 Скидка 0,4% по ипотеке свыше 3,8 млн. руб. Ставка по субсидированной ипотеке от 6,7 до 7,7%. Надбавки 0,1% за отказ от электронной регистрации; + 0,3% если клиент не зарплатник, +1% при отказе от страховки
ВТБ 24 и Банк Москвы 9,1 15 3 21-65 8,9% если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%,
Райффайзенбанк 9,99 15 3 21-65 10% ПВ для зарплатников, скидка 0,59-0,49 для определенных застройщиков
Газпромбанк 9,5 20 6 21-65 10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров
Дельтакредит 12 15 2 20-65 ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия,
Россельхозбанк 9,45 20 6 21-65 материнский капитал без ПВ ставка не меняется, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров
Абсалют банк 10,9 15 3 21-65 ФБ +0,5%
Банк Возрождение 10,9 15 6 18-65
Банк Санкт-Петербург 12 15 4 18-70 скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома
Промсвязьбанк 10,9 15 4 21-65 10% пв для ключевых партнеров
Российский капитал 11,75 15 3 21-65 скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50%
Уралсиб 10,4 10 3 18-65 0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ, скидка 0,41% при ПВ 30% и выше
Ак Барс 11 10 3 18-70 скидка 0,3% если ПВ 20-30%, свыше 30% скидка 0,6%
Транскапиталбанк 13,25 20 3 21-75 можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии, после ввода дома ставка снижается на 1%
Банк Центр-Инвест 10 10 6 18-65 с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года +3,75% годовых
ФК Открытие 10 15 3 18-65 0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, 10% ПВ если зарплатник, 20%ПВ по ФБ
Связь-банк 10,9 15 4 21-65
Запсибкомбанк 10,99 15 6 21-65 скидка 0,5% для зарплатников
Жилфинанс 11 20 6 21-65
Московский кредитный банк 12 10 6 18-65
Глобэкс банк 11,8 20 4 18-65 скидка 0,3% для зарплатников
Металлинвестбанк 12,75 10 4 18-65
Банк Зенит 14,25 20 4 21-65
Росевробанк 11,25 20 4 23-65
Бинбанк 10,75 20 6 21-65
СМП банк 11,9 15 6 21-65 скидка 0,2% при ПВ 40% и больше, скидка 0,5% для льготной категории клиентов, ставка 10,9 - 11,4% за быстрый выход на сделку
АИЖК 10,75 20 6 21-65
Евразийский банк 11,75 15 1 21-65 4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте
Югра 11,5 20 6 21-65
Альфабанк 11,75 15 6 20-64 4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте
Записи с 1 до 30 из 30 записей
ПредыдущаяСледующая
Документы для ипотеки
Стандартный пакет документов на предоставление ипотечного кредита не так уж велик, обычно заемщик предоставляет:
Паспорт;
Заполненную анкету на ипотеку;
Справку с места работы, подтверждающую уровень получаемого дохода;
Копию трудовой или справку о сроке службы;
Все остальные документы зависят от кредитных организаций и условий специальных программ. Более подробно мы их разобрали в посте «Какие нужны документы для ипотеки».
Как оформляется ипотека
Стандартный порядок ипотечных сделок таков:
Заемщик выбирает удобное ему кредитное предложение и банк;
Выбирается жилье: вторичное или из аккредитованного списка застройщиков;
Подается заявка в банк на рассмотрение возможности кредита;
При одобрении сделки – предоставляется список документов по кредитуемому объекту;
Происходит регистрация сделок в Росреестре, оформление страховки и окончательная выплата банков кредитных средств на приобретение жилья.
Подробнее как купить квартиру в ипотеку вы можете узнать прямо сейчас.
Погашение ипотеки
Плановое погашение ипотечного кредита происходит ежемесячно аннуитетными (равными) или дифференцированными платежами (с постепенным уменьшением суммы). Переплата по второму виду платежей существенно меньше, однако не все банки одобряют такой вариант.
Досрочное погашение ипотеки возможно как частичное, так и полное. Штрафов, ограничений и комиссий не должно быть – это противозаконно. Просрочкой же по внесению ежемесячных платежей свыше 3-6 месяцев можно добиться судебного разбирательства, наложения штрафов, изъятия объекта из собственности заемщика и продажей квартиры с аукциона.
Если вам нужна юридическая поддержка, то запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме. Быстро поможем решить все спорные моменты с банком.
Программы поддержки от государства
С 2017 года государство больше не обеспечивает снижение кредитной ставки, однако существуют другие льготные условия для получения ипотеки:
С использованием материнского капитала, начисляемого Пенсионным фондом при рождении второго ребенка;
Военная ипотека – для лиц-участников накопительной военной системы;
Ипотека молодая семья – парам, или одиноким родителям при условии их нахождения в списке на улучшение жилищных условий;
Социальная ипотека – для лиц, занимающихся определенной деятельностью (врачей, учителей итд), либо проживающих в определенных условиях (зоне Крайнего севера);
Реструктуризация ипотеки – списание до 30% долга в банках определенным категориям граждан.
Сбербанк России предлагает восемь ипотечных программ: три из них базовые, пять остальных - специально разработанные для определенных категорий населения. Размер ставки колеблется в пределах 9,5-15% годовых в рублях. Самые выгодные условия представлены в программе "Молодая семья. Ипотека с господдержкой", по ней можно получить кредит в случае уплаты значительного (50%) авансового взноса. Больше всего прибыли банк получит от кредита на строительство индивидуального дома.
Базовые программы
Их всего три, и они очень похожи между собой. В них отсутствуют комиссии при подписании и сопровождении договора (кроме штрафа за просрочку платежа), размер ставки зависит от величины авансового взноса и срока кредитования. Клиенты, которые получают заработную плату или пенсию в финансовом учреждении, обслуживаются по льготной программе.
Взять ипотеку в Сбербанке России можно на срок до 30 лет в рублях или валюте с авансовым платежом не менее 15%. Данные условия распространяются на готовые объекты, строящееся жилье и коттеджи. По первым двум программам ставка за обслуживание составляет 9,5 -14% в руб., 8,8 -12,1% в долл США, а по третьей - от 11,7 до14,75% в руб., 9,1 -12,1% в инвалюте. Если клиент может оплатить более 40% авансового платежа, то есть вариант получить кредит без подтверждения доходов.
Государственная социальная программа
Платежеспособность клиента имеет первостепенное значение при оформлении договоров кредитования недвижимости. И с этой точки зрения военнослужащие, многодетные семьи и другие категории населения, заботиться о которых должно государство, автоматически исключались из числа возможных заемщиков. До недавнего времени.
Два года назад была разработана специальная программа "Социальная ипотека", в рамках которой у заемщиков появилась возможность стать обладателями жилья эконом-класса, построенного юридическим лицом. Банк выдает кредит в российских рублях по годовой ставке 10,5 - 14,75%, но при условии, то клиент может внести не менее 20% авансового взноса. Во время принятия решения учитывается общий доход семьи заемщика.
Перед тем как взять ипотеку в Сбербанке, необходимо убедиться, что вы не попадаете под исключения. Договор могут оформить только граждане старше 21 года и которые на момент погашения долга не достигнут возраста 75 лет. Максимальная сумма кредита зависит от региона проживания клиента. В Санкт-Петербурге и Москве можно заключить договор и на 8 млн руб, в других областях - 3 млн руб. Размер ежемесячного платежа не должен превышать 30-35% валового дохода семьи.
Ипотека + материнский капитал
По этой программе кредит выдается по годовой ставке 9,5 - 14% в руб., 8,8 - 12,1% в долл., при условии внесения первоначального взноса не менее 10%. Авансовый платеж можно совершить за счет выплаты по рождению ребенка. В течение полугода после подписания документов должна произойти трансакция из Пенсионного фонда РФ в Сбербанк.
Взять ипотеку на дом можно также по программе рефинансирования, в рамках которой клиент переоформляет кредит, заключенный с другим КБ. Сумма займа не должна быть больше оставшихся средств по договору или 80% стоимости жилья. Пеня за просрочку платежей составляет двойную процентную ставку плюс размер ежемесячного платежа.
"Молодая семья"
Это ипотека для пары, в которой любой из супругов не достиг 35 лет, с уменьшенным первоначальным взносом (10% для семьи с одним ребенком, 15% - в остальных случаях). Созаемщиками по данной программе могут быть родители молодоженов. При этом банк будет учитывать не только официальный доход (зарплата, пенсия), но и дополнительные источники поступления денежных средств. Если ребенок в семье рождается уже после подписания документов, то финансовое учреждение может предоставить годовую отсрочку по выплате кредита.
"Загородная недвижимость и гараж"
В рамках данной программы можно оформить кредит на участок, садовый дом или дачу под 10-14,75% в рублях или 8,8-12,1% в иностранной валюте. Для зарплатных клиентов Сбербанка ставка на 0,5% меньше. Документы оформляются на покупку участка земли, завершения или начатого с нуля строительства дачи. Максимальный размер займа не должен превышать 85% сметной стоимости строительства или заложенного имущества.
Как взять ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса
Можно переоформить имеющийся у вас кредит по программе рефинансирования. Но в этом случае ставка по займу может быть выше обычных условий обслуживания. Второй вариант - оформить "Социальную ипотеку" под залог другого имеющегося у вас жилья.
Любая льготная программа сопряжена с большими бюрократическими заморочками, но процент одобренных заявок в Сбербанке по ним все равно выше, чем в других учреждениях.
Требования к заемщикам
Для получения ипотеки нужно соответствовать ряду требований:
• гражданство РФ;
• возраст: 21 - 75 лет (на момент погашения долга);
• минимальный стаж работы – от полугода на нынешнем месте, общий – более 12 месяцев за последние 5 лет (данный пункт не важен для зарплатных клиентов);
• привлечение 1-3 созаемщиков.
Хочу взять ипотеку в Сбербанке: что для этого нужно
Для начала необходимо трезво оценить свое финансовое положение. Стоит также предварительно ознакомиться с ценами на недвижимость, чтобы понимать, какую сумму кредита вы хотите получить. Где взять ипотеку в Сбербанке? Необходимо обратиться в отделение по месту жительства или регистрации.
При первой встрече необходимо предоставить все документы о заемщике (копию паспорта, справку с места работы за последние полгода). Чтобы взять ипотеку в Сбербанке, пенсионеру нужно предъявить справку о размере социальных выплат за последние 6 месяцев. Кредитный комитет на их основе должен принять решение о том, выдавать ли займ вообще, и на какую сумму. Заемщик получит на руки решение об одобрении. В нем будет указан кредитный лимит и период действия бумаги.
Дальше необходимо подобрать жилье, исходя из указанной суммы. Завершающий этап - сбор документов и передача их в банк. В кредитное учреждение необходимо предоставить четыре пакета бумаг: о заемщике, о недвижимости, о поручителях и данные для участия в специальных программах. На их сбор с момента получения предварительного положительного решения банка у заемщика 4 месяца. За это время нужно подготовить:
копии и оригиналы паспортов членов семьи заемщика;
заявку;
справки о доходах за 6 месяцев всех членов семьи;
договор о купле-продаже с государственной регистрацией, страховым полисом и актом приема-передачи;
паспорта и справки о доходах поручителей;
документы на материнский капитал.
Это стандартный перечень. Банк может запросить и другие документы.
ИП должен предъявить следующие бумаги:
Налоговую декларацию.
Книгу учета расходов и доходов.
Лицензию на осуществление деятельности.
Свидетельство о регистрации из ЕГРИП.
Если кредитное учреждение одобрит выбранный объект, то клиент получит займ. Деньги могут быть переведены на счет продавца или заемщика. Во втором случае за безналичную оплату сделки придется заплатить большую комиссию.
Особенности
Как взять ипотеку в Сбербанке молодым людям? Юноши, достигшие 18 лет, должны гарантировать финучреждению, что даже в случае их призыва на службу они смогут погашать кредит. Девушки должны доказать, что даже после замужества и рождения ребенка они будут своевременно погашать кредит.
Популярный российский банк предлагает действительно интересные условия кредитования: низкие ставки, гибкие сроки, отсутствие комиссий, возможность привлечь созаемщиков. И все это не учитывая специальные программы и акции, которые проводятся довольно регулярно. Последние проходили в середине 2014 года. Так, Сбербанк предлагал всем желающим взять ипотеку на новостройку на 12 лет под 12% годовых и такой же размер авансового взноса. На вторичном рынке можно было приобрести жилье в кредит на пять лет. При условии, что клиент мог внести авансовый платеж в размере 50% и более.
Не удивительно, что постоянно увеличивается число клиентов, которые взяли ипотеку в Сбербанке. Отзывы пользователей подтверждают, что здесь все равно есть ложка дегтя: медленное обслуживание, длительное рассмотрение документов, необходимость предоставить большое количество дополнительных справок и другие бюрократические проволочки. Но даже эти нюансы не уменьшают все преимущества программ Сбербанка.
Требования кредитно-финансовых учреждений к заемщику совпадают. Получить ипотечный кредит может гражданин РФ, зарегистрированный по месту жительства или места пребывания в стране. Возраст претендента на приобретение жилья в долг должен составлять от 18 до 65 лет. Если один из собственников жилья, приобретаемого в ипотеку, не достиг совершеннолетия на момент сделки, передача предмета договора в залог возможна при наличии разрешения из органа попечительства.
Количество участников кредитного договора не должно превышать 3 человек.
Основным условием оформления ипотечного кредита служит наличие официально подтвержденного дохода. Существует ряд исключений из правила. Они распространяются на:
ИП, сумевших привлечь при заключении сделки дополнительного заемщика;
студентов, на момент заключения сделки обучающихся на очном отделении института, если они члены семейства или взаимозависимые лица заемщика, имеющего официально подтвержденный доход;
военнообязанных мужчин до 27 лет без права на увольнение или отсрочку, если они члены семейства или взаимозависимые лица заемщика, имеющего официально подтвержденный доход и не подлежащего призыву на военную службу.
Супруг(а) заемщика также выступает залогодателем, при оформлении ипотечного кредита. Из правила тоже бывают исключения. Если присутствует оформленный предварительно брачный договор, фиксирующий, что имущество не является общей собственностью семьи, супруг не будет выступать залогодателем.
Предметом ипотеки может выступать:
жилой дом с участком земли;
квартира;
строящееся жилье.
Комната предметом ипотеки быть не может. Обязательное условие оформления займа – приобретенное жилье должно находиться на территории России.
Оценка ипотечного кредитования
Стоимость жилья, покупаемого в ипотеку, должен подтвердить независимый оценщик. Эксперт проводит осмотр и анализ предмета ипотеки. Задача оценщика – описать объект и указать его рыночную цену.
Если предметом ипотечного кредита является жилой дом и земельный участок, оценка должна проводится раздельно. Стоимость дома не может быть ниже кадастровой цены на землю в исследуемом регионе.
Где лучше взять выгодный ипотечный кредит, с минимальной переплатой по процентам?
Решив взять ипотеку, человек должен соблюдать ряд правил. Эксперты советуют:
Не оформлять ипотечный кредит в отдаленном районе. В процессе заключения сделки и до полного расчета с банком клиенту предстоит часто посещать учреждение. Большое расстояние усложнит процесс.Ипотечный кредит, где лучше взять?
Сотрудничать с проверенными учреждениями. Не стоит сразу соглашаться на привлекательные условия, найденные в малознакомом банке. Организация может объявить себя банкротом. Возвращать кредит придется в кратчайшие сроки.
Лично пообщаться с кредитным экспертом банка. Ответы сотрудника помогут составить представление о честности организации.
Перед подписанием договора ипотечного кредитования, сам документ нужно внимательно прочитать. Манипуляцию лучше осуществлять в спокойной обстановке.
Принять правильное решение поможет изучение действующих предложений популярных банков в кратком обзоре.
Обзор банков, предоставляющих ипотеку
Сбербанк России
Организация предоставляет выгодные условия ипотечного кредитования. Ее базовые программы ориентированы на:
готовое жилье;
строящиеся объекты;
проведение строительных работ жилого помещения.
Срок ипотечного кредитования варьируется в пределах 30 лет. Стартовый взнос составляет 10-15%, а процентная ставка – 9,5-13% в национальной валюте и 11-11,5% при оформлении ипотеки в долларах или евро.
ВТБ 24
Программа учреждения ориентирована на покупку жилья на первичном и вторичном рынке, с государственной поддержкой кредитования или на гараж. Максимальный срок – до 50 лет. Корпоративным клиентам предоставляются бонусы.18
Стартовый взнос – 10-35%. Заемщику предстоит приобрести страховку на случай невыполнения обязательств договора. Уровень процентной ставки варьируется в пределах 8,7 – 13%. Погасить заем можно досрочно. Базовая программа предусматривает ставку от 11,85%, а максимальный лимит – от 1,5 млн до 90 млн руб.
Газпромбанк
Базовые программы – кредит на проведение строительных работ, покупка объектов за городом, в строящемся доме или на вторичном рынке. Максимальный срок предоставления кредита – 30 лет, уровень процентной ставки – 12,75% в национальной валюте и 10,5 в долларах. Первоначальный взнос составляет 15%, а максимальная сумма кредитования – 45 миллионов рублей.
Альфа-Банк
Ипотечные программы включают займы на покупку квартир на вторичном и первичном рынке, загородной недвижимости и рефинансирование займов. Действуют выгодные условия для корпоративных и зарплатных клиентов.
Уровень процентной ставки – от 12,7%. Максимальная сумма кредитования – 45 млн. руб. Срок возврата составляет от 5 до 25 лет. Кредит предоставляется в рублях.
Юни Кредит Банк
Организация выдает ипотеку на срок до 30 лет. Первоначальный взнос составляет от 20 до 40% от суммы покупки. Процентная ставка зависит от первоначального взноса и составляет 12.5-13%.
Номос Банк
Кредит на покупку квартиры выдается на срок от 3 до 30 лет. Ставки по ипотечным кредитам варьируются в пределах от 11.75 до 13.25%.
Промсвязь Банк
Банк выдает деньги на покупку квартиры на вторичном рынке жилья. Величина переплаты по займу составляет 11.5% годовых. Срок кредитования – 25 лет.
Положительные стороны ипотеки
Огромный выбор квартир.
Некоторые банки предоставляют молодым семьям льготные условия.
Плательщикам предоставляется возможность не только получить шанс на приобретение жилья для себя, но также, после выплаты кредита, они могут продать эту недвижимость по более выгодной цене.
Ни для кого не секрет, что жилье растет в стоимости довольно стабильно. Редкие периоды спада компенсируются подъемами. Благодаря этому можно получить значительные «дивиденды» через 5-10 лет.
Семьи с двумя и более детьми, а также военные, попадают под государственные программы, которые рассчитаны на частичное или полное погашение кредита.
Более детально о программе для молодых и многодетных семей можно узнать, перейдя по ссылке: http://base.garant.ru/2306859. С ипотекой для военнослужащих можно ознакомиться тут: http://base.garant.ru/12136616/
Но основным достоинством, почему люди хотят взять ипотеку, считается скорость решения вопроса отсутствия собственной недвижимости.
Отрицательные стороны ипотеки
Высокая процентная ставка. В среднем, она составляет 11–14%. К тому же, если плательщик взял кредит и вовремя его не погасил, то ему придётся выплатить значительную сумму штрафа.
Ипотека заставляет семьи на протяжении долгих лет отказываться от многих жизненных радостей и экономить практически на всём для того, чтобы выплатить кредит на квартиру.
Взять квартиру в ипотеку могут не все граждане России, так как банки тщательно проверяют будущих клиентов.
Это лишь основные отрицательные стороны этого вида кредитования. Кроме всего этого есть такой важный фактор, как
моральный прессинг. Понимание того, что приходится обрекать себя на «ипотечное рабство», угнетает любого человека. Поэтому прежде чем решиться на такой шаг, следует серьёзно подумать.
А если решение уже было принято, то вам пора ознакомиться с подробной инструкцией по оформлению ипотечного кредитования.
Где взять денег срочно на самое необходимое
Ипотечное кредитование в Российской федерации в 2017 году
На сегодняшний день такой вид займов переживает не самые лучшие времена. Спрос на ипотеку снижается и всё меньше семей хотят её оформить.
Процентное снижение спроса на ипотеку в ведущих банках страны за последний год:
Причиной этому являются мировые санкции против РФ и снижение стоимости нефти. В совокупности все эти факторы подрывают экономику страны. А она влечёт за собой сокращение рабочих мест и ухудшение жизни населения, которое уже не может справляться с оплатой кредитного обязательства перед финансовой структурой.
Банки не выдают займы компаниям-застройщикам и те прекращают свою деятельность. Но и крупные фирмы, которые имеют прочную материальную базу, терпят финансовые потери.
В каких банках России стоит брать ипотеку на квартиру?
В основном все банки РФ имеют похожие процентные ставки – 11–15%. Однако это актуально только для структур, которые имеют поддержку государства. Иные банки могут предложить уже не такие выгодные условия: 15-17%.
Для большего понимания представим эти данные в виде таблицы:
Как взять квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция
Получение ипотеки – вопрос не менее серьезный, чем её выплата.
Весь процесс кредитования можно разделить на 7 пунктов:
Определиться с жильём и провести его оценку.
Выбрать банк и программу, с помощью которой можно взять ипотеку на квартиру.
Оформить договор о покупке на квартиру.
Внести первоначальный платеж в размере, установленном условиями договора с банком.
Пройти процедуру страхования квартиры.
Подписать договор с банком, после чего финансовая структура оплачивает ваше «приобретение» продавцу.
Вовремя и в полном объеме платить по ипотеке.
Шаг 1. Определяемся с жильём, которое можно приобрести с помощью ипотеки.
Перед тем как взять ипотеку на квартиру, необходимо определиться с самой недвижимостью.
Следует помнить: жильё в домах, которые только строятся, стоит меньше, чем в новостройках, сданных в эксплуатацию. Эту разницу в цене связывают с существующим риском заморозки стройки на неопределённый срок. Однако не во всех банках можно взять ипотеку на жилье, которое находится в процессе строительства (если только застройщик не является партнёром банка).
Некоторые семьи пытаются обойти правила банковской системы. К примеру, они думают, что можно взять кредит на квартиру, которая находится в аварийном доме, надеясь сэкономить на покупке значительную сумму. Однако решить вопрос отсутствия жилья таким путём не получится. Финансовое учреждение откажет семье в получении ипотеки, так как жилплощадь не пройдёт проверку банковских работников.
Ко всему прочему, заёмщику следует обратиться к профессиональному оценщику квартир, который определяет рыночную стоимость жилья. По итогу своей работы он установит цену на недвижимость, на основании которой можно будет взять ипотеку в банке на квартиру.
Шаг 2. Определяемся с банком и выбираем программу, с помощью которой можно взять ипотеку на квартиру.
Когда вы решите взять ипотеку на квартиру в кредитном учреждении, то столкнетесь с вопросом оценки процентной ставки в разных банках.
Предупредим сразу: сэкономить на установленных процентах удаётся лишь малому числу семей, так как ставка напрямую зависит от срока, на который человек хочет взять квартиру в ипотеку.
Переплата будет в любом случае, к этому нужно быть готовым. Существуют даже особенные «ипотечные калькуляторы», с помощью которых можно определить сумму переплаты по кредиту за определённый срок.
Вот некоторые из них:
http://www.banki.ru/services/calculators/hypothec
https://www.vbr.ru/banki/ipoteka
http://www.moneymatika.ru/bank/ipoteka/kalkulyator.html
Но даже эти калькуляторы не дают точной оценки в вопросе переплаты по ипотеке.
Чтобы определить приблизительную сумму переплаты за приобретённую жилплощадь, следует предварительно ознакомиться с некоторыми пунктами банковского договора:
сумма первого взноса;
максимальный термин просрочки ипотеки, по истечении которой банк вправе прибегать к штрафам и санкциям;
требованиями к человеку, желающему взять ипотеку;
какова максимальная сумма ипотеки под выдачу;
число обязательных страховок;
репутация предприятия.
В том случае, если у человека присутствуют некие проблемы с подтверждением заработка, но у него в наличие имеется весомая сумма на первичный взнос, то необходимо искать банк с лояльными условиями кредитования.
Конечно, процент за такое снисхождение к клиенту отразится в процентной ставке по кредиту, и она будет намного выше, чем при классическом соглашении.
Шаг 3. Оформление документов.
Так как сумма, выдаваемая банком под кредит, исчисляется в тысячах и миллионах рублей, прежде чем получить ипотеку на квартиру, покупателю потребуется собрать массу документов.
То же самое касается ипотеки, которую можно взять под материнский капитал, с поддержкой государства или с минимальным первоначальным взносом. Для каждого из этих вариантов кредитования необходимо собрать основной перечень документов.
В последнее время, можно встретить много объявлений об оформление подобного вида займа по двум или трём документам. Варианта их появления только два — это мошенники либо рекламные трюки финансовых учреждений, направленные на привлечение клиентов в банк.
Основной целью этого маркетингового хода является завлечение человека в финансовое учреждение, где сотрудники приложат максимум усилий, чтобы клиент решил взять кредит на квартиру.
Но все же вариант с минимальным количеством оформляемых бумаг, необходимых для ипотеки, существует.
Например, кредитор на протяжении 5-ти лет имеет в банке заработную карту, исправно ранее погашал все кредиты и при этом ещё обладает высокой, стабильной и ежемесячной прибылью. В этом случае банковская организация может пойти на уступки и минимизировать количество собираемых документов под ипотеку.
Перечень документов для получения ипотеки на квартиру
Идентификационный код.
Паспорт.
Заграничный паспорт (если имеется).
Заключение профессионального оценщика о стоимости квартиры.
Медицинский осмотр, подтверждающий дееспособность человека, желающего взять недвижимость в ипотеку.
Документ, подтверждающий отсутствие коммунальной задолженности за квартиру у нынешнего владельца.
Трудовая книга.
Справка по форме НДФЛ-2 с места работы.
В каждом банке существует свой список, по которому требуют предоставить соответствующие бумаги.
Одним учреждениям будет достаточно и этого перечня, а в другом могут дополнительно попросить свидетельство о заключении брака, копию диплома об образовании, трудовую книжку и т.д.
Шаг 4. Проводим страхование сделки.
Страхование жилья является обязательным условием банков.
Стоимость этой процедуры составляет 0.5–2% от цены жилплощади в ипотеку. Эта сумма оплачивается на год вперёд, поэтому к выбору агентства по страхованию жилья следует подойти со всей ответственностью.
Страховая сумма зависит от большинства факторов: возраста оформителя, вида деятельности, отсутствия хронических болезней, состояния приобретаемой недвижимости.
Что включает в себя страховка:
страхование жилплощади,
страхование кредитора,
страхование права собственности на недвижимость.
Зачастую финансовые структуры сотрудничают со страховыми компаниями, поэтому прямо в банке можно оформить страховку. Этот способ выбирают многие кредиторы, так как он подкупает своей простотой – человеку не нужно ездить по городу в поисках страхового агентства для оформления документа.
Но если человек все же обладает временем и готов колесить по районам в поисках агентств, то на разнице он может «выиграть» тысячи рублей. Поэтому лучше приложить физические усилия и узнать стоимость услуг в нескольких страховых агентствах, сэкономив при этом значительную сумму.
Отказаться от подобного рода документа можно, но это автоматически приведёт к повышению процентов по ипотеке на квартиру. Поэтому кредитор должен взвесить все стороны и сделать собственный выбор.
Шаг 5. Подписание договоров.
Перед тем как ставить подпись в кредитном договоре, необходимо тщательно изучить документ (особенно строки мелким шрифтом в дополнении…иногда там может расположиться важная информация).
После того как был взят кредит, можно оформлять в Росреестре договор купли-продажи.
PS. Квартира считаться банковским залогом до момента погашения человеком ипотеки.
Как взять ипотеку на квартиру без первичного взноса?
При оформлении ипотечного кредитования большая часть банков требует внести 20-50% от стоимости жилья. Иногда эту сумму вносят из личных накоплений или используют материнский капитал.
Но если у человека нет ни денег, ни детей, то финансовая структура может предложить оформить кредит с нулевым взносом. Конечно, это очень рискованный вид ипотеки. Во-первых, ставка по кредиту на порядок выше. Во-вторых, в случае задолженности человек теряет внесённые деньги и саму недвижимость.
Поэтому прежде чем решиться на ипотеку с минимальным или нулевым первоначальным взносом, следует очень хорошо подумать. Ведь этот добрый жест банка является ничем другим, как «заманухой» для людей в период кризиса.
банкам предоставлена свобода выбора заемщиков. Они самостоятельно принимают решение, кому выдать ипотеку, а кому отказать.
В связи с этим к заявителям предъявляется ряд требований:
Возраст. Традиционно ипотека выдается заемщикам, которым исполнился 21 год. При этом учитывается также возраст заемщика на момент полного погашения ипотечного займа в соответствии с графиком.
Уровень дохода. При определении максимально возможного размера ежемесячного платежа банки оценивают совокупный семейный доход. Важно, чтобы он был больше планируемого платежа минимум в 2 раза.
Стабильное трудоустройство. В идеале потенциальный заемщик должен работать в крупной известной компании. Настороженно кредиторы относятся к тем заявителям, которые работают на индивидуальных предпринимателей.
Гражданство. Большинство ипотечных программ крупных банков рассчитаны на граждан РФ.
Порядок предоставления ипотеки характеризуется не только требованиями к заемщику, но и основными параметрами этого типа кредитования, которые отражаются в договоре займа.
Самыми важными показателями ипотеки являются:
Ставка. Средний процент в российских банках составляет 12%. Он определяется различными факторами – наличием государственной поддержки, отнесением к определенным категориям граждан.
Срок займа. Чаще всего он находится в диапазоне от 60 до 360 месяцев. Гораздо реже срок может быть больше.
Максимальная сумма, которая может быть выдана. В России она находится в диапазоне 1 000 000 - 20 000 000 рублей.
Штрафы. До того, как подписать ипотечный договор, необходимо выяснить, при каких условиях и в каком размере начисляются штрафные санкции. Важно осознавать, что иногда по условиям договора даже за один день просрочки придется заплатить довольно существенный штраф.
В условиях продолжающегося экономического кризиса количество приобретаемой в ипотеку жилой недвижимости постепенно снижается. В связи с этим кредитные организации вынуждены бороться за каждого клиента. Ради этого приходится пересматривать условия ипотеки. Итогом стало то, что в прошедшем году наметились тенденции к понижению ставок по ипотеке.
2. Что необходимо знать перед тем, как взять ипотеку
Большинство жителей России не могут позволить себе купить жилую недвижимость за наличные. В результате ситуация складывается таким образом, что для многих ипотечный кредит выступает единственной возможностью избежать длительных накоплений и переехать в собственную квартиру.
Статистические данные свидетельствуют о том, что более 50% недвижимости, продаваемой на территории России, выкупается в кредит. При этом далеко не все заемщики обладают достаточным объемом знаний об ипотеке. Нередко это становится причиной затруднительного положения.
1) Суть ипотечного жилищного кредитования
Прежде всего, следует понимать, что в современном финансовом мире называют ипотекой.
Ипотека - вид целевого кредитования для покупки заемщиком жилой недвижимости, которая остается в залоге у банка.
В случае приобретения жилья путем оформления ипотеки заемщик выступает владельцем недвижимости, но не имеет права распоряжаться ею по своему усмотрению.
Если до полного погашения обязательств по ипотечному договору заемщик перестанет вносить ежемесячные платежи, кредитная организация имеет право применить по отношению к нему штрафные санкции. Более того, при нарушении условий кредитного договора банк имеет право через суд забрать себе предмет залога, то есть жилую недвижимость.
Следует понимать, что проблемы с ипотекой могут возникнуть не только в связи с просрочкой ежемесячных платежей.
К неисполнению взятых на себя обязательств также относятся:
нарушение условий страхового договора;
передача объекта недвижимости третьему лицу;
нарушение правил эксплуатации жилья;
неправомерное внесение изменений в технические характеристики (планировку);
порча недвижимого имущества.
Важно определиться с выбором кредитора и ипотечной программы. Сегодня в России за таким займом можно обратиться практически в любой крупный банк. При этом следует иметь в виду, что в России средний процент по ипотечным кредитам составляет 13%. Это гораздо выше, чем в большинстве развитых стран.
Можно выделить несколько важнейших параметров ипотечного кредита:
предмет залога;
срок займа;
сумма.
С каждым из них следует определиться заблаговременно, до подачи заявки.
Чтобы ипотека не стала каторгой, нужно быть к ней психологически готовым. В идеале решение о ее оформлении должно быть принято на семейном совете. Следует понимать, что в течение весьма длительного времени (в среднем 5 – 30 лет) придется оплачивать не только стоимость самого жилья, но и дополнительные проценты.
Следует быть морально готовым к тому, что существенная часть семейного бюджета будет уходить на ежемесячные взносы по ипотеке. И такая ситуация будет сохраняться не один десяток лет. Поэтому и семейный бюджет придется распланировать на длительный период.
Нелишним перед оформлением ипотеки будет и уточнить сумму итоговой переплаты. Сделать это можно, воспользовавшись кредитным калькулятором или обратившись к кредитному специалисту.
Переплата представляет собой разницу между ценой недвижимости, установленной продавцом, и окончательной суммой, которая будет выплачена заемщиком для полного погашения ипотеки и освобождения жилья из-под обременения.
Если учесть, что ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день довольно высокие, а срок кредитования составляет несколько десятков лет, размер переплаты может быть весьма существенным. Нередко квартира, купленная в ипотеку, обходится в 2 раза дороже, чем она стоила изначально.
Примечание. Некоторых пугает высокий уровень переплат. Другие, разделив его на срок кредитования, считают получившуюся сумму приемлемой платой за возможность проживания в собственной квартире.
Нередко можно услышать мнение, что существующие ставки по ипотеке грабительские. Но не стоит забывать о том, что существующий в России уровень инфляции больше средних процентов. При этом банки еще должны обеспечить себе прибыль и покрыть возможные риски.
В любом случае каждому заемщику следует оценивать размер переплат заранее. В этом случае он будет знать, к чему ему стоит готовиться, а при получении на руки ипотечного договора этот показатель не станет неприятной неожиданностью.
Еще одна важная задача потенциального заемщика заключается в определении уровня дохода, который необходим для оформления ипотечного займа. Важно знать, что идеальным соотношением считается, когда ежемесячный платеж не превышает 40% дохода. При этом можно учесть все регулярные документально подтвержденные источники, как самого заемщика, так и привлеченных им созаемщиков.
2) Условия ипотечного кредита
Важными параметрами ипотечного кредита выступают его условия. Несмотря на то, что каждый кредитор разрабатывает собственные программы займа, можно выделить ряд важнейших условий, характерных для любого займа.
Условия ипотечного жилищного кредитования
Основные условия оформления ипотечного жилищного кредита
1. Возраст заемщика
Чаще всего ипотеку могут получить граждане, достигшие возраста 21 год. Максимальный возраст зависит от кредитной организации. Он определяется как сумма текущего возраста заемщика и предполагаемого срока кредитования. Обычно верхняя граница этого показателя составляет пенсионный возраст, увеличенный на 3 — 5 лет.
Лидирующие позиции по верхней возрастной границе занимает Сбербанк. Здесь максимальный возраст на момент окончания ипотеки составляет 75 лет.
2. Платежеспособность
Показатель платежеспособности заемщика является решающим при рассмотрении заявки на ипотечный кредит.
При этом в обязательном порядке учитываются следующие параметры:
размер ежемесячного дохода;
профессия, а также должность;
размер дохода созаемщиков;
кредитная история.
Именно от уровня платежеспособности зависит максимально возможный ежемесячный платеж. А от этого показателя зависят размер, а также срок ипотечного кредита.
3. Тип занятости
Больше всего банки доверяют государственным служащим, которые получают фиксированную заработную плату. Такая занятость отличается высокой степенью стабильности. Также негласно приветствуется наличие диплома о высшем образовании.
Как ни странно, но получение основного дохода от собственного бизнеса, вынуждает банки отнести клиента к заемщикам высокого риска. Объясняется это очень просто — современная экономика не позволяет гарантировать стабильного дохода от бизнеса. Даже прибыльная деятельность в любое время может стать убыточной.
4. Льготы
Еще одним существенным условием ипотечного кредита является наличие государственных льгот.
Субсидирование гарантировано отдельным категориям граждан:
молодые семьи (возраст супругов не должен превышать 35 лет), которые были включены в соответствующую программу;
семьи, в которых родился второй ребенок, имеют право на материнский капитал;
военнослужащие.
Первые две категории граждан могут рассчитывать на помощь государства в рамках оплаты первоначального взноса по ипотеке либо погашение части долга по действующему договору.
Военные же могут рассчитывать на выплату за них ипотечного кредита на сумму не больше 2,4 миллиона рублей. Более подробно про военную ипотеку читайте в одной из наших статей.
Как получить ипотечный кредит (ипотеку) - этапы
3. Как получить ипотечный кредит - 5 основных этапов получения ипотеки
Во многом действия, совершаемые при получении ипотеки, определяются кредитным учреждением, в котором она оформляется. Каждый банк самостоятельно разрабатывает условия кредитования, формирует состав пакета документов, устанавливает требования к заемщику. Более того, кредитные организации сами решают, как долго будут рассматривать поданную заявку.
Обратите внимание! Некоторые банки обещают оформить ипотеку быстро и без лишних проблем, предъявив всего 2 документа. Однако следует иметь в виду, что подобные уступки НЕ бывают бесплатными. За удобство придется заплатить высоким первоначальным взносом либо увеличенной процентной ставкой.
Несмотря на наличие нюансов, существующих при оформлении в разных банках, можно назвать несколько этапов, характерных для любой ипотечной сделки.
Этап 1. Анализ рынка недвижимости
Многие профессионалы рекомендуют выбрать планируемую к покупке недвижимость до того, как обратиться в банк. Но некоторые специалисты уверены, что с поиском объекта кредитования стоит подождать до тех пор, пока не будут решены все вопросы с банком.
Однако даже во втором случае придется заранее провести анализ рынка недвижимости. Объясняется это необходимостью указывать в заявке на ипотеку суммы планируемого займа.
Важно понимать, что в кредит получится купить лишь определенную недвижимость:
квартиру на вторичном рынке;
готовое жилье в новостройках;
квартиру в строящемся доме;
коттедж;
частный дом.
Некоторые кредитные организации оформляют кредиты на строительство дома, но подобные варианты встречаются гораздо реже. Такие программы можно найти, например, в Сбербанке и Россельхозбанке.
Выбирая квартиру, следует понимать, что некоторые собственники отказываются продавать принадлежащую им недвижимость в ипотеку. Особенно это касается приобретения жилья на вторичном рынке. Поэтому о своем желании важно предупреждать владельцев недвижимости заранее. Такой подход позволяет сэкономить время, так как предотвращает недоразумения и отказ от продажи в ходе оформления сделки.
Банки тоже внимательно относятся к объекту недвижимости, который планируется приобрести на кредитные средства. Ипотеку можно получить только для приобретения полноценного жилья, которое соответствует определенным требованиям.
Каждый банк устанавливает критерии выбора жилья самостоятельно. Но один признак является общим — недвижимость НЕ должна быть ветхой, аварийной или предназначаться под снос.
Важно также понимать, что ипотека не будет выдана без проведения оценки жилья специалистом. Кредитной организации важна уверенность в том, что размер получаемого займа соответствует стоимости приобретаемой на него недвижимости.
Этап 2. Выбор кредитной организации
Каждый заемщик, выбирая кредитное учреждение, руководствуется собственными критериями и предпочтениями. Но в любом случае большинство заемщиков прежде всего обращают внимание на процентную ставку. Для многих этот показатель является определяющим.
Выбирая банк для оформления ипотеки, стоит сначала обратиться в тот, услугами которого будущий заемщик постоянно пользуется. В этом случае можно рассчитывать на лояльное отношение и более выгодные условия кредитования.
Профессионалы дают и другие советы тем, кто озадачен выбором банка:
важно уточнить условия частично досрочного и полного погашения — всегда есть вероятность повышения доходов, которое приведет к желанию уменьшить сумму долга;
следует проанализировать отзывы заемщиков, которые уже оформляли ипотечный кредит в рассматриваемом банке;
нелишним будет составить в письменном виде перечень вопросов к кредитному менеджеру, это поможет не забыть важные моменты;
заемщику стоит заранее рассчитать свой ежемесячный доход, в случае его недостаточности следует найти созаемщика.
Многих во время подписания договора шокируют размеры переплаты, а также ежемесячного платежа. Чтобы эти суммы не стали неприятным сюрпризом, следует узнать, сколько они составят, заранее.
Этап 3. Оформление заявки на ипотеку
Подавать заявку на ипотечный кредит нужно в максимальное количество банков. Это позволяет увеличить вероятность положительного решения. Если же одобрение поступит сразу из нескольких кредитных организация, достаточно выбрать ту из них, в которой условия наиболее выгодны.
Какие документы нужны для ипотеки?
Каждый банк вправе установить собственный список документов, которые необходимы для оформления ипотеки.
Тем не менее, можно выделить следующие документы для получения ипотеки, которые пригодятся везде:
паспорт гражданина РФ;
свидетельство о браке;
свидетельство о рождении на каждого имеющегося в семье ребенка;
копия трудовой книжки, сделанная и заверенная работодателем на текущем месте работы;
справка, подтверждающая уровень дохода;
справка из психологического диспансера о том, что заемщик не состоит на учете.
Если планируется привлечение созаемщиков, каждому из них придется подготовить такой же пакет документов. Кроме того, когда будет выбрана недвижимость для покупки, в банк потребуется подать документы и на нее.
Этап 4. Страхование ипотеки
Если банк по результатам рассмотрения заявки дает согласие на выдачу ипотечного кредита, начинается процедура проведения сделки. Первой ее стадией выступает страхование. Эта процедура является обязательной. Расходы, возникающие в процессе страхования, несет заемщик.
Важно знать, что обязательным является страхование только предмета залога, то есть приобретаемой недвижимости. Заключение договоров со страховыми компаниями в других случаях является добровольным.
Однако с целью минимизации рисков банки всеми возможными способами вынуждают заемщиков страховать также собственные трудоспособность, здоровье и жизнь.
Результат у такой ситуации один — за счет средств покупателя квартиры страхуются риски кредитной организации. В то же время заемщик остается незастрахованным от наступления непредвиденных ситуаций. Если наступит страховой случай, положенные выплаты будут перечисляться в пользу банка. Заемщику же ничего не достанется.
Казалось бы, добровольность приобретения страховых полисов означает, что от этой услуги можно отказаться. Однако чтобы избежать этого, кредитные организации увеличивают ставку при отсутствии страховки. В этом случае следует внимательно просчитать, что окажется более выгодным.
Иными словами необходимо сравнить переплату по ипотеке с завышенным процентом с суммой переплаты при более низкой ставке, но с учетом стоимости страховки.
В итоге, застраховаться, скорее всего, придется. И тут возникает еще один неприятный момент — чаще всего страховщика выбирает сам кредитор. Он предоставляет на выбор заемщику одну или несколько страховых компаний, с которыми сотрудничает.
При этом велика вероятность того, что приобретать полис придется по не самым выгодным тарифам на рынке. Единственный способ сэкономить — заключить договор о комплексном страховании сразу всех необходимых рисков.
Этап 5. Заключение договоров
Одним из самых важных этапов ипотечной сделки является заключение кредитного договора. Как и любое другое соглашение, его следует внимательно прочитать, не пропуская ни одного пункта.
Не стоит забывать, что ознакомиться с кредитным договором следует ДО момента его подписания. Если какие-либо моменты в договоре окажутся непонятными, не стоит стесняться задавать вопросы кредитному специалисту.
В ходе изучения договора максимум внимания стоит уделить финансовым параметрам ипотеки. Имеются в виду размер платежей, их вид, штрафы при несвоевременной оплате. В идеале банк должен предоставить заемщику платежный график на весь срок ипотечного кредита.
Одновременно с подписанием кредитного договора заключается также соглашение о купле-продаже недвижимости. Способ, которым деньги в оплату жилья будут переданы продавцу, устанавливается в индивидуальном порядке для каждой сделки. Это может быть перечисление средств на счет либо передача наличными с использованием банковской ячейки.
Таким образом, процедура ипотечной сделки достаточно длительна. Для тех, кто не является специалистами в области финансов или кредитования, она может казаться очень сложной. Однако при последовательном выполнении каждого этапа сделки можно избежать большинства трудностей.
4. Как оформить ипотеку на квартиру: с чего стоит начать
Решение оформить ипотеку с целью приобретения недвижимости должно быть очень взвешенным и обдуманным, не стоит относиться к нему легкомысленно. Большинство граждан, решивших стать собственниками жилья с использованием ипотечного кредита, даже не представляют, с чего следует начинать оформление.
Профессионалы рекомендуют, прежде всего, произвести расчеты собственных финансовых возможностей.
Важно четко понимать размер следующих показателей:
накопления, которые могут быть переданы в качестве первоначального взноса;
стоимость желаемого жилья и соответственно необходимый размер ипотечного кредита;
сумма, которую заемщик готов каждый месяц отдавать в качестве платежа.
Размер будущей ипотеки является одним из самых важных показателей, который нужно оценить до момента подачи заявки.
Как оформить ипотеку на квартиру и от чего зависит ее размер
На сумму кредита в наибольшей степени оказывают влияние 2 показателя:
сумма, которую заемщик готов передать в качестве первоначального взноса;
размер ежемесячного дохода, который есть возможность документально подтвердить для оценки банком платежеспособности.
Показатель 1. Первоначальный взнос по ипотеке
Рассчитать размер первого взноса по ипотеке нетрудно. С этой задачей под силу справиться каждому заемщику.
Для расчета первоначального взноса достаточно выполнить всего 2 шага:
1 шаг. Прежде всего, потребуется выяснить стоимость планируемого к приобретению недвижимого имущества. Для этого достаточно в интернете посетить сайт поиска недвижимости. На нем подбирается вариант недвижимости, максимально похожий на планируемое к приобретению жилье. Для расчета следует запомнить его стоимость. Если подходящих вариантов несколько, для более точной оценки желательно взять среднюю стоимость. После этого для получившейся суммы рассчитывается один процент.
Например, средняя стоимость квартиры, подобной той, которую планируется купить, составляет 3 000 000 рублей. Чтобы узнать, сколько составляет 1% от нее, нужно стоимость разделить на 100:
3 000 000 / 100 = 30 000 рублей
Получается, что стоимость одного процента выбранного жилья составляет 30 000 рублей.
2 шаг. Далее следует рассчитать, сколько процентов стоимости жилья заемщик может оплатить самостоятельно. Для этого следует оценить сумму накоплений. Полученную цифру необходимо разделить на стоимость одного процента квартиры.
Если считать, что накопления заемщика составляют 900 000 рублей, получается:
900 000 / 30 000 = 30%
Иными словами, заемщик владеет тридцатью процентами стоимости планируемой к приобретению квартиры.
Этот показатель позволяет выбрать подходящую ипотечную программу. Не стоит забывать, что одним из важнейших показателей ипотеки является процент необходимого к оплате первоначального взноса.
Кроме того, размер первоначального взноса позволяет понять, какой размер кредита понадобится. В нашем примере получается, что в заявке на ипотеку следует указывать сумму:
3 000 000 – 900 000 = 2 100 000 рублей
Именно этой суммы не хватает для покупки квартиры за наличный расчет.
Показатель 2. Уровень платежеспособности
Еще одним важнейшим показателем, необходимым для расчета ипотеки, является уровень платежеспособности заемщика. Понять, какой доход следует документально подтвердить для банка, несложно.
Сначала необходимо воспользоваться любым ипотечным калькулятором, представленным в интернете. В специальное окошко вносятся стоимость недвижимости, размер имеющегося первого взноса.
В качестве процентной ставки можно указать среднее значение на рынке. Сегодня оно составляет 15%. Срок кредитования можно принять за 20 лет. После нажатия кнопки рассчитать станет известна сумма ежемесячного платежа. Для рассматриваемого примера это значение составит 27 653 рубля.
Традиционно размер подтвержденного дохода должен быть минимум в 2 раза больше ежемесячного взноса. Это требование предъявляется большинством банков.
Для данных, приведенных в примере, получается, что доход должен быть равен:
27 653 * 2 = 55 306 рублей
Именно такой доход (обычно заработная плата) должен быть подтвержден в банке справками.
Важно понимать, что это не обязательно должен быть исключительно личный доход самого заемщика. Большинство банков разрешает привлекать для ипотечного кредитования созаемщиков. В этом случае для расчетов будет приниматься совокупный размер подтвержденного дохода для всех участников ипотеки.
Далеко не все понимают, почему банки требуют такой, казалось бы, завышенный размер дохода. На самом деле такой подход выступает способом защиты заемщика от финансовых проблем. После оплаты платежа по ипотеке должно оставаться достаточное количество денег (минимум половина дохода) для нормального питания и покупки прочих необходимых вещей.
Однако далеко не всегда удается документально подтвердить достаточность получаемого дохода. У потенциального заемщика помимо заработной платы могут быть прочие неофициальные поступления. В связи с этим возникает вопрос: неужели придется отказаться от оформления ипотеки?
На самом деле есть 2 варианта, которыми можно воспользоваться в таких ситуациях:
1) Все-таки подать имеющиеся документы в кредитную организацию. В большинстве случаев последует отказ. Однако некоторые банки одобряют ипотеку и в тех случаях, когда размер платежа составляет около 70% дохода.
Кроме того, существует возможность получения одобрения на сумму меньше заявленной. Правда, в этом случае придется либо внести большую сумму первоначального взноса, либо выбирать более дешевую квартиру.
2) Воспользоваться помощью кредитного брокера. Следует помнить, что при каждом отказе банка в выдаче ипотеки, информация об этом передается в Бюро кредитных историй.
Естественно, подобные данные в кредитной истории могут повлиять на решение кредитных организаций в дальнейшем. Поэтому при осознании, что существуют различные проблемы, в том числе с уровнем дохода, лучше сразу обращаться к специалистам.
Кредитные брокеры внимательно изучают представленную заемщиком информацию и документы. После этого они подсказывают будущему заемщику, в какой кредитной организации он, скорее всего, сможет с первого раза получить положительное решение.
Брокеры стараются представить такие варианты, при которых сумма займа уменьшена не будет. Кроме того, они хорошо знают, в каких банках не нужны справки, а дополнительный доход достаточно описать устно.
Следует учесть, что опытные брокеры имеют связи с большим количеством кредитных организаций. Такое партнерство позволяет помочь клиентам получить нужную сумму по ипотеке на самых выгодных условиях.
Можно ли взять ипотеку на квартиру с плохой кредитной историей?
В связи с низкой финансовой грамотностью россиян, а также из-за кризисного периода, сегодня очень многие имеют проблемы с кредитной историей. Вполне естественно, что именно это чаще всего становится причиной отказа по ипотечным заявкам. Поэтому нередко у будущих заемщиков возникает вопрос, удастся ли получить ипотеку при испорченной кредитной истории.
Прежде всего, необходимо понимать, что о наличии в прошлом просрочек по потребительским кредитам или кредитным картам, скорее всего, станет известно банку. Даже в тех случаях, когда платежеспособность изменилась к лучшему, клиенту в любом случае будет присвоен статус высокорискованного.
Помочь все-таки оформить ипотеку способны кредитные брокеры. Они в курсе различных программ для клиентов с плохой кредитной историей. Поэтому в их силах добиться одобрения по ипотеке даже в такой ситуации.
В любом случае доход брокера зависит от количества кредитов, по которым они помогли получить одобрение. Такой подход гарантирует, что брокер приложит максимум усилий, чтобы добиться положительного решения для своего клиента.
Подробности о том, где и как взять кредит с плохой кредитной историей без справок о доходах и поручителей, читайте в одной из наших статей.
Получается, что при оформлении ипотеки бояться не стоит, главное начать. Важно определиться, какое жилье хочется приобрести и понять, насколько оно соответствует имеющимся доходам.
Если становится понятно, что существуют какие-либо проблемы, которые могут помешать добиться положительного решения, стоит сразу обратиться к брокерам.
Подробное руководство, как брать ипотечный кредит на квартиру или дом
5. Как взять ипотеку на квартиру, дом или другое жилье за 5 простых шагов — пошаговая инструкция
Оформление ипотеки – непростой и длительный процесс. Поэтому важно проводить его поэтапно. Еще до начала процесса следует внимательно ознакомиться с пошаговой инструкцией, которая описывает алгоритм предпринимаемых действий. Кроме того, важно знать, как провести каждый шаг с максимальной эффективностью.
Специалисты рекомендуют начинать процесс с выбора недвижимости, планируемой к покупке. В этом случае будет четко понятно, какая сумма ипотеки потребуется, каким должен быть первый взнос. Прочие параметры кредитования также зависят от стоимости жилья.
Шаг 1. Подбор объекта недвижимости
Тех, кто принял решение купить жилье в ипотеку, прежде всего, волнует вопрос: какую недвижимость кредитуют банки?
Сегодня оформить ипотечный займ можно практически на любую недвижимость:
квартиру в новом доме (новостройке) или на вторичном рынке;
коттедж или дачный участок;
частный дом.
Банки также кредитуют участие в долевом строительстве. Кроме того, в некоторых случаях можно оформить займ на возведение собственного дома.
На этом этапе заемщик должен внимательно отнестись к оценке собственных возможностей, их следует правильно согласовать с собственными желаниями. Такой подход помогает не разочароваться в приобретении и не возненавидеть ипотеку через несколько ежемесячных платежей.
В процессе выбора жилья для приобретения огромное значение имеют цели будущего заемщика.
Первый вариант – гражданин улучшает жилищные условия, приобретая квартиру большего размера либо с более престижным местоположением. При этом, как правило, имеется достаточно большой стабильный доход. Такие заемщики с большей легкостью соглашаются расстаться с новым жильем при возникновении каких-либо проблем.
Второй вариант – случаи, когда ипотека оформляется с целью приобретения единственного собственного жилья. В этом случае заемщики прилагают все усилия, чтобы не потерять собственную недвижимость. К оплате займа они относятся более серьезно.
Выбирая недвижимость, следует иметь в виду, что кредитные организации предъявляют к приобретаемым объектам серьезные требования. За счет ипотечных средств не получится купить аварийное и ветхое жилье, а также недвижимость, которая находится за границей России.
Шаг 2. Поиск кредитной организации и программы ипотечного кредитования
При выборе кредитной организации следует учитывать цели, а также возможности потенциального заемщика. При этом важно понимать, что даже в тех случаях, когда банк пришелся по душе гражданину, это не означает, что ипотека точно будет оформлена. Проще говоря, для одобрения заявки по кредиту важно достичь взаимопонимания между кредитором и заемщиком.
Несмотря на то, что проценты в большинстве банков примерно одинаковые – они приближены к среднерыночным ставкам, всегда есть шанс подобрать комфортные условия кредитования.
Государственными льготами при их наличии следует пользоваться обязательно и в тех случаях, когда процесс оформления будет довольно трудным. Даже несущественное снижение процентной ставки при наличии права на субсидии приводит к существенной экономии. За долгие годы она выливается в десятки и даже сотни тысяч рублей.
Можно выделить ряд параметров, на которые следует обращать внимание при выборе кредитной организации, а также ипотечной программы.
Основные параметры выбора кредитной организации:
надежность, а также репутация банка;
отзывы реальных клиентов, которые уже оформляли через этого кредитора ипотеку;
максимально возможная сумма кредита;
размер первоначального взноса;
условия полного и частичного досрочного погашения, наличие штрафов за эту процедуру;
обязанность оформлять страховые полисы, а также размер страховых взносов;
размер штрафов, а также порядок их начисления при допущении факта просрочки.
Для тех, у кого заработная плата не полностью официальная, следует выбирать те программы, которые позволяют оформить ипотеку без справок и обеспечения.
Есть также условия, которые предполагают выдачу займов на основании справок по форме банка. Однако такие программы предполагают более высокие процентные ставки.
Шаг 3. Подготовка необходимых документов и оформление заявки
Большая часть успеха при оформлении ипотеки заключается в правильном оформлении пакета документов. Каждый банк разрабатывает собственный перечень, тем не менее можно выделить обязательные для всех.
Список документов для получения ипотеки, которые требуют все кредитные организации:
заявление либо анкета на получение ипотеки;
документы, удостоверяющие личность самого заемщика, поручителей и созаемщиков;
копия трудовой книжки, заверенная текущим работодателем;
справка об уровне дохода;
для частных предпринимателей соответствующие лицензии и свидетельства;
документы на планируемую к приобретению недвижимость.
Для льготной категории граждан пакет документов будет более объемным. Дополнительно потребуются бумаги, которые подтверждают право на льготы, а также разрешение органов власти на пользование субсидиями из бюджета.
Шаг 4. Подписание договора ипотечного кредитования
Самым ответственным этапом оформления ипотеки является оформление договора ипотеки. Прежде чем подписать соглашение, важно внимательно прочитать его от первого до последнего пункта.
Особое внимание стоит уделять тем разделам, которые написаны мелким шрифтом. Идеальный вариант – взять образец договора заранее и изучить его дома. Еще лучше – дать прочитать соглашение опытному юристу.
Именно на основании ипотечного договора заемщик получает право полученный займ передать в оплату приобретаемой жилплощади.
При этом не стоит забывать, что до момента полного исполнения обязательств по ипотечному договору недвижимость будет находиться в залоге у банка. Без разрешения кредитора заемщик не сможет распоряжаться ей по своему усмотрению. То есть ему не удастся продать, подарить или обменять купленную квартиру.
Шаг 5. Окончание оформления сделки
Российским законодательством закреплена обязанность страховать покупаемую в ипотеку квартиру. Однако банковские организации обычно не ограничиваются лишь страхованием предмета залога. Нередко они требуют оформить полис также на страхование жизни, здоровья и других возможных рисков. Естественно, за каждую страховку придется заплатить.
Заставить заключать дополнительные договора страхования банк не в праве. Однако с целью уменьшения собственных рисков кредиторы прилагают максимум усилий, чтобы вынудить заемщика купить полис. Поэтому при отказе от страхования какого-либо риска банк может увеличить процентную ставку.
Последним этапом оформления ипотеки является регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре. Одновременно с этим оформляется еще один важный документ, который называется закладная. Это соглашение подтверждает наличие обременения.
Таким образом, оформление ипотеки является строго регламентированным процессом. Знание пошаговой процедуры помогает приобрести недвижимость в кредит гораздо проще.
Нюансы и особенности оформления ипотеки на земельный участок
6. Основные особенности ипотеки земельных участков
В ипотеку можно приобрести не только жилую недвижимость, но и земельный участок. Такое кредитование имеет целый ряд нюансов. Без учета важнейших характеристик ипотека участков земли становится невозможной. Даже в тех случаях, когда сделка все-таки будет проведена, она будет несоответствующей законодательству.
1) Характеристики предмета ипотеки
Начальным этапом ипотеки участка земли выступает выявление основных признаков предмета кредитования. Необходимость в этом обусловлена тем, что именно такой подход позволяет понять, можно ли конкретный участок земли приобрести в кредит.
Земельный участок должен соответствовать определенным характеристикам:
отсутствие запрета оборотоспособности;
отсутствие ограничений.
Если предмет ипотеки не будет соответствовать этим двум признакам, кредитование можно считать нарушением законодательства РФ. Ниже оба критерия рассмотрены подробнее.
1. Ограничение оборотоспособности земельного участка
Правилами ипотеки установлено, что предметом залога не может выступать имущество, по каким-либо причинам ограниченное в обороте либо изъятое из него. Это касается, в том числе кредитования для приобретения участков земли.
В соответствии с земельным законодательством можно выделить ряд участков, по которым действует ограничение оборота:
участки лесного фонда;
земли сельхоз назначения;
участки, подвергшиеся загрязнению радиоактивными веществами, а также прочими опасными отходами;
участки, которые подверглись деградации.
2. Запрет на залог
Определяя, может ли участок земли стать предметом ипотеки, следует учитывать, что закон запрещает принимать в залог определенные объекты. К ним, в том числе, относятся:
Земли, которые принадлежат на праве собственности государству либо муниципалитету. Запрет на передачу в залог подобных участков объясняется необходимостью сохранить целостность территории нашей страны, а также закрепить резерв земель, принадлежащих государству. Подобные участки правительство имеет право передать в хозяйственное, а также оперативное ведение.
Часть участка земли, размер которого меньше минимальной площади. Этот показатель определяется нормативными актами, принятыми субъектами РФ, а также органами местного самоуправления. Это касается участков различного разрешенного и целевого пользования. Ограничения связаны с тем, что в разных регионах доля используемых земель различна. Именно поэтому нижняя и верхняя границы площади земельных участков неодинакова.
2) Прочие особенности ипотеки земельных участков
Кроме описанных особенностей ипотеки земель, которые связаны с предметом залога, выделяют и другие, также очень важные особенности.
Первая из них касается соотношения залога земли и здания. В большинстве развитых стран ипотека земельного участка подразумевает также залог всех находящихся на нем зданий.
В отличие от зарубежных стран российское законодательство разделяет 2 типа залога – земли и сооружения. Получается, что при ипотеке земельного участка возведенные на нем здания в залоге НЕ находятся.
Вполне естественно, что такой подход вносит дисбаланс. Поэтому в большинстве случаев стороны сделки стараются оформлять одновременный залог на земельный участок и сооружения.
В тех случаях, когда договор не предусматривает одновременный залог, если обращается взыскание на землю, право на находящееся на нем здание сохраняется у владельца. Кроме того, в этом случае на часть земли, которая занята сооружением у залогодателя будет сервитут (право подхода через участок к находящемуся на нем зданию).
Последней важной характеристикой ипотечного кредита на покупку земли выступают дополнительные документы, а также условия содержания договора. Их по праву можно назвать особенностями ипотеки на землю. Если хотя бы один из пунктов будет отсутствовать, регистрирующий орган вправе отказать проводить госрегистрацию прав на участок.
Дополнительные условия к содержанию ипотечного договора на земельный участок
Традиционно выделяют 2 дополнительных условия ипотеки земельного участка:
Условие 1. Оценка приобретаемого в ипотеку земельного участка должна быть не ниже, чем нормативная стоимость. Иными словами, земля не может стоить меньше нижней границы стоимости. При расчете нормативной стоимости, прежде всего, принимается во внимание фактическая площадь.
Кроме того, учитываются и специальные характеристики:
особенности рельефа;
характеристики почвы;
месторасположение.
Важно внимательно относиться к этим характеристикам. Не стоит забывать, что неправильный расчет названых показателей чаще всего становится причиной судебных споров. Практике известны случаи, когда в связи с неверным определением границ участка суд принял решение лишить собственника права бессрочно использовать его.
Условие 2. Наличие приложения к ипотечному договору. Оно выступает дополнением к плану, на котором отражаются границы участка. Такой чертеж выдается комитетом по земельным ресурсам.
Таким образом, ипотека земельных участков имеет ряд особенностей. Важно внимательно изучить их до момента оформления кредита.
7. Где лучше взять ипотеку (ипотечный кредит) – ТОП-5 банков с выгодными условиями кредитования
Сегодня на финансовом рынке действует огромное количество ипотечных программ. Более того, нередко даже в рамках одной кредитной организации разрабатывается целый ряд различных условий.
В такой ситуации бывает непросто выбрать банк с лучшими условиями. Помочь справиться с этой непростой задачей могут рейтинги, составленные профессионалами. Итак, в каком банке лучше взять ипотеку, рассмотрим ниже.
Проверенные банки с лучшими условиями ипотечного кредитования:
№ Кредитная организация Ипотечная программа Процентная ставка, % годовых
1 Банк Москвы Новостройки с господдержкой 11,75
2 ДельтаКредит 11,5% на новостройки 11,50
3 Газпромбанк Квартиры, таунхаусы с господдержкой 11,00
4 Югра Ипотека стандарт 10,90
5 Тинькофф Новостройки с господдержкой 10,49
О том, где выгоднее получить ипотечный кредит и в каком банке самая выгодная ипотека на жилье, мы уже писали в отдельной статье — рекомендуем ознакомиться с ней.
8. Как оформить заявку на ипотеку онлайн?
К оглавлению↑
В современном мире огромное количество вопросов и проблем решается с использованием возможностей интернета. Это касается, в том числе, ипотеки.
Отправление заявки с помощью интернета представляет собой очень удобный способ получить кредит. Он прекрасно подходит тем, у кого нет свободного времени.
Как оформить заявку на ипотеку онлайн - инструкция
Алгоритм действий по оформлению онлайн заявки на ипотеку через Интернет
Оформление ипотеки в режиме онлайн позволяет заемщику избежать необходимости посещать офисы большого количества банков. Не теряя времени на консультации с кредитными специалистами, заемщик самостоятельно рассчитывает параметры различных ипотечных кредитов, анализирует и сравнивает их.
Используя специальный ипотечный калькулятор, можно с легкостью определить приблизительную сумму ежемесячного платежа, размер переплаты и другие важные параметры. Проводимые расчеты помогают заявителю выяснить, какую сумму ему реально получить в ипотечный кредит.
Важно понимать, что при определении размера кредитования учитываются следующие параметры:
уровень дохода;
имеющиеся в наличии собственные денежные средства, которые будут направлены на первоначальный взнос.
Важно также определить срок кредитования. От него будет зависеть не только размер платежа, но и сумма переплаты.
Срок для погашения ипотеки определяется несколькими параметрами:
сумма, предоставляемая в кредит;
процентная ставка;
уровень платежеспособности, который влияет на возможный размер платежа.
Важным результатом производимых расчетов выступает также размер переплаты. Заемщик должен принимать во внимание не ту ставку, которая звучит в программе, а эффективную. Иными словами на размер переплаты влияют не только начисляемые проценты, но и различные комиссии, а также дополнительные платежи, в том числе страховки.
Для расчета ипотеки можно использовать любой онлайн-калькулятор. Многие сайты, посвященные финансам, размещают подобные программы на своих основных страницах.
Не стоит забывать, что для получения наиболее достоверных данных потребуется точно знать не только ставку и необходимый размер первоначального взноса. Важно также учесть все соответствующие выбранной программе дополнительные платежи и комиссии, страховые взносы.
Нередко расчет с помощью ипотечного калькулятора получается приблизительным. Чтобы получить наиболее соответствующие реальности данные, лучше всего обращаться к кредитному специалисту конкретного банка.
Примечание. Если в ходе изучения информации, представленной в интернете, остаются вопросы, всегда можно позвонить по указанным номерам. Такой подход позволяет быстро уточнить непонятные моменты.
Следующим шагом становится заполнение анкеты на ипотечный кредит. Лучше всего заявки подавать сразу в несколько банков. Это поможет существенно сэкономить время. В случае отказа в одной кредитной организации не придется начинать поиски с начала и ожидать рассмотрения, которое при оформлении ипотеки бывает достаточно длительным.
Если же положительное решение будет принято несколькими банками, достаточно сравнить полученные предложения. После этого выбирается лучший вариант, остальные просто остаются без внимания.
Для подачи заявки достаточно посетить сайт выбранного банка. Традиционно именно там заполняется анкета потенциального заемщика.
В заявку на кредит вносится следующая информация:
личные данные заявителя;
место работы и уровень дохода;
состав семьи и совокупный доход;
размер обязательств;
информация о планируемой к покупке недвижимости.
Обычно анкета на ипотеку является более подробной, чем на потребительский кредит. Более того, рассматривается она дольше. Объясняется это большими сроком и суммой кредитования. Традиционно срок рассмотрения находится в диапазоне от 1 до 7 дней.
Оказание помощи в получении ипотеки
Обзор кредитных брокеров, которые оказывают помощь в ипотеке
9. Кто оказывает помощь в получении ипотеки — обзор ТОП-5 ипотечных брокеров
Самостоятельно оформить ипотечный кредит под силу далеко не каждому. Этот процесс требует существенных временных затрат, моральной концентрации. Кроме того, для должного понимания особенностей непростого процесса ипотечного кредитования требуются хотя бы минимальные знания в области финансов. Вполне естественно, что подобные способности есть далеко не у всех.
Однако отказываться от идеи приобрести жилье, оформив ипотечный кредит, не стоит. Гораздо лучшим выходом может стать использование помощи профессионального посредника между заемщиком и кредитной организацией. Именно таковым и является так называемый ипотечный брокер.
Такой специалист обычно в курсе особенностей огромного количества ипотечных программ, представленных на рынке. Он способен помочь любому желающему выбрать самый подходящий и выгодный вариант кредитования.
Чаще всего в крупных городах действуют целые посреднические организации, которые предоставляют услуги кредитных брокеров. В небольших населенных пунктах таких посредников можно найти в крупных агентствах недвижимости.
В Московском регионе специалисты выделяют 5 компаний, являющихся признанными лидерами на рынке брокерских услуг. Они рассмотрены ниже.
1) LK-кредит
LK-кредит - помощь в получении ипотеки
Несмотря на то, что этот брокер действует на рынке относительно недавно, он уже заслужил безупречную репутацию. С клиентов в этой компании не требуют никакой предоплаты. Расчет за оказанные услуги осуществляется исключительно в рамках заключаемого договора.
2) Коммерсант-Кредит
Ипотечный брокер Коммерсант-Кредит
Сотрудники рассматриваемого брокера имеют опыт работы в управлении, а также службах безопасности различных банков.
Благодаря этому здесь ипотеку знают изнутри.
3) Служба кредитных решений
Служба кредитных решений поможет в получении ипотеки
Представленная компания с успехом действует на рынке с 2010 года.
Компания оказывает брокерские услуги как физическим, так и юридическим лицам.
4) Подбор ипотеки
Представленный брокер был образован в 2012 году.
Как физлицам, так и компаниям здесь гарантируют положительное решение по заявкам в московских банках.
5) Кредитная лаборатория
Кредитная лаборатория
Все сотрудники компании имеют значительный опыт. Они способны подготовить своих клиентов к любым, даже весьма специфичным требованиям кредиторов.
К помощи брокера целесообразно прибегать не только ради экономии времени и нервов. Посредники помогают оформить ипотеку в нестандартных ситуациях, которые усложнены какими-либо негативными факторами. В некоторых случаях такие компании выступают не только посредниками, но и поручителями для своих клиентов.
Обращаясь к брокерам, важно внимательно изучить их репутацию. Это поможет избежать сотрудничества с мошенниками. Кроме того, не стоит передавать денежные средства в оплату услуг до момента получения кредита.
Практические советы как правильно и выгодно взять ипотеку
10. Как грамотно брать ипотеку - 5 полезных советов профессионалов
Сегодня ипотечное кредитование является довольно популярным. Естественно далеко не все, кто решился на его оформление, имеют профильное образование — финансовое или юридическое. Поэтому к оформлению ипотеки необходимо подходить серьезно и подготовившись.
Получить действительно выгодный кредит бывает непросто. Чтобы сберечь нервы и время, а также приобрести собственную недвижимость без лишних проблем, важно внимательно изучить важнейшие нюансы сделки еще ДО подачи заявки.
Кроме того не лишним будет прислушаться к советам экспертов. Такой подход поможет избежать большинства проблем.
Совет 1. Оформлять ипотеку нужно в той валюте, в которой происходит начисление основного дохода
Основное правило при оформлении кредитов любого типа — заключать договора только в той валюте, в которой заемщик получает заработную плату. Объясняется это просто – при получении ипотеки в иностранной валюте для оплаты кредита придется ее приобретать за счет рублевых активов.
При этом существует риск роста курса. Подобная ситуация неизбежно приведет к увеличению ежемесячных платежей. Это грозит не только снижением платежеспособности, но и полным крахом плательщика.
Именно в такой ситуации оказались те, кто польстился на низкую ставку и в 2013-2015 годах оформил ипотеку в валюте. Резкий рост курса привел к тому, что в пересчете на рубли платежи выросли примерно в 2 раза. При этом заработная плата не изменилась.
Итог в большинстве случаев плачевный – заемщики не в состоянии в полной мере выполнять взятые на себя обязательства. Многим и вовсе пришлось продать купленную в ипотеку квартиру.
Совет 2. Не стоит переоценивать собственные финансовые возможности
Не стоит сразу решаться на покупку огромной квартиры, если уровень дохода не позволяет ежемесячно тратить огромные суммы на обслуживание кредита.
В области финансов действует правило — расходы на обслуживание взятых на себя обязательств не должны быть больше 30-40% дохода. Критическое значение этого показателя составляет 50%. Если же платеж по ипотеке будет больше половины получаемого дохода, это неизбежно приведет к ухудшению привычных условий существования.
Большинство россиян забывают о вышеназванном правиле. Многие оформляют ипотечные кредиты с платежом, который превышает 70% их дохода. Они считают, что главное приобрести квартиру, не задумываясь, каким образом будут погашать кредит.
В итоге о полноценной жизни не может быть и речи. Если же к и без того напряженной финансовой ситуации добавляется какая-либо проблема, возникают просрочки. Итогом становится испорченная кредитная история.
Напрашивается важнейший вывод. Нельзя переоценивать собственные финансовые возможности. Улучшать условия проживания следует постепенно.
Сначала в ипотеку можно оформить сумму минимально необходимую для покупки небольшой квартиры. Вполне возможно, что к моменту полного погашения ситуация на рынке ипотечного кредитования изменится.
Сегодня наблюдается тенденция снижения ставок. Поэтому, скорее всего, в будущем можно будет оформить ипотеку на более выгодных условиях. Тогда и стоит при желании поменять небольшую квартиру на крупногабаритную.
Совет 3. Важно выбрать лучшее время для оформления ипотеки
Для любых сделок с недвижимостью важно правильно выбирать момент совершения. То же самое касается и оформления ипотечного кредита.
Нередко ситуацию с покупкой недвижимости можно отложить на некоторый срок. В такой ситуации приобретать квартиру за счет заемных средств следует в те моменты, когда на них падает спрос.
В идеале нужно дождаться минимального спроса, чтобы быть уверенным, что сделка осуществлена в лучшее время.
Будет ошибочно оформить ипотеку и купить квартиру, когда рынок оживлен. В этом случае, скорее всего, впоследствии, когда интерес к недвижимости спадет, и цены пойдут вниз, заемщик начнет кусать локти.
Совет 4. Следует максимально внимательно изучать договор до момента его подписания
О том, что подписывать договор следует только после тщательного его изучения, знают все. Однако далеко не все это правило соблюдают. При этом именно в этом соглашении указаны основные условия ипотечного кредитования, характерные для конкретной сделки.
Особенное внимание в ходе изучения договора следует уделить разделам, которые касаются дополнительных расходов. Многие заемщики несерьезно относятся к различным комиссиям и страховым взносам.
При этом обычно банки требуют страховаться ежегодно в определенных компаниях. Итогом становится удорожание ипотеки в среднем на 1% в год. Подобные переплаты становятся неприятным сюрпризом для невнимательных заемщиков.
Совет 5. Необходимо побеспокоиться о создании так называемой подушки безопасности
Следует на отдельном счете (желательно вкладе) держать средства в размере нескольких ежемесячных платежей. Идеальная сумма — от 3 до 6 кредитных взносов.
При этом существует несколько причин, по которым эти деньги не стоит вносить на досрочное погашение:
Многие банки не любят оплату ипотеки раньше срока и устанавливают на такую процедуру дополнительные комиссии. Поэтому слишком часто делать частично досрочные погашения становится невыгодно.
При расторжении вклада раньше срока клиент в большинстве случаев теряет уже начисленные проценты.
Поэтому такие накопления лучше всегда держать на отдельном счете. Они могут стать эффективной поддержкой при возникновении трудностей.
Даже в тех случаях, когда заемщик теряет работу, с помощью подушки безопасности он может продолжать погашать ипотеку вовремя.
Таким образом, прислушиваясь к советам специалистов, можно существенно облегчить себе выполнение обязательств по ипотеке.
11. Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Оформление ипотеки – задача не из легких. Поэтому зачастую бывает недостаточно даже советов специалистов. Нередко возникают нестандартные ситуации, которые требуют моментального решения. Именно поэтому далее в статье приведены ответы на часто задаваемые вопросы.
Вопрос 1. Что такое возврат процентов по ипотеке?
Каждому, кто решился на оформление ипотеки, важно знать, что такое возврат процентов. В соответствии с российскими законами заемщик вправе вернуть определенную часть денежных средств, которые пошли у него на оплату ипотеки.
Далеко не все понимают, что вернуть удастся не сами выплаты, а только часть подоходного налога с суммы, направленной на подобные расходы. Такая процедура называется имущественным вычетом.
Заемщик имеет право получить возмещение в размере 13% от суммы уплаченных им процентов по ипотеке за истекший календарный год. Право на получение вычета возникает только в случаях, когда заемщик имеет на территории РФ доход, облагаемый по ставке 13%.
Возврат осуществляется не кредитной организацией, а государством. Поэтому для получения положенных средств следует обратиться в налоговую инспекцию.
Вопрос 2. Хочу взять ипотеку на комнату. Возможно ли это?
Далеко не каждому под силу обслуживать ипотечный кредит на сумму в несколько миллионов. А ведь именно столько потребуется, чтобы купить полноценную квартиру. Кстати, о том как купить квартиру в ипотеку и с чего следует начать процесс покупки будущего жилья, мы писали ранее.
Если же иметь собственное жилье все-таки хочется, остается единственный выход – оформить ипотеку на комнату. Такой же вариант подойдет для использования материнского капитала. Далеко не всем под силу оплачивать полноценную ипотеку при наличии в семье более одного ребенка.
Зачастую инвесторы с небольшим уровнем капитала рассматривают именно комнаты как перспективный вариант для вложений. Такую недвижимость можно сдавать в аренду. После полного погашения ипотеки комнату можно будет продать.
Более того, при покупке комнаты в общежитии есть вероятность попасть под программу расселения в случае решения о его сносе. В итоге, купив не совсем полноценную недвижимость, можно стать собственником достойной квартиры. Кстати, нередко при расселении жилплощадь предоставляют в новостройках.
Все названные выше причины ведут к тому, что вопрос использования данного вида кредитования остается актуальным.
Оформление ипотеки на приобретение комнаты имеет ряд особенностей:
Найти банк, который согласится выдать кредит на покупку комнаты непросто. Это связано непосредственно с предметом ипотеки. Ликвидность на рынке недвижимости у комнат невысока. Поэтому при невозврате кредита продать ее будет непросто. Такая ситуация существенно увеличивает риски кредитора.
Выгода для банка от подобных сделок невелика. Затраты на оформление недвижимости довольно значительные, а получаемые проценты несущественны. Особенно это касается тех случаев, когда часть ипотеки погашается досрочно за счет средств материнского капитала.
Тем не менее, существуют случаи, когда кредитные организации с большим энтузиазмом идут на кредитование приобретения комнаты:
В случае оформления ипотеки под залог другого ценного имущества, которое равно по стоимости либо дороже приобретаемой недвижимости.
Если потенциальный заемщик в силу ряда обстоятельств является собственником всей квартиры, кроме отдельной комнаты. В этом случае банк более охотно пойдет на сделку.
Тем, кто решил в кредит приобрести комнату, следует иметь в виду, что банков, выдающих ипотеку на такие цели немного.
Банки и их условия кредитования на приобретение комнат представлены в таблице:
Кредитная организация Ставка Срок ипотеки Сумма Иные условия
Сбербанк 13,45% 30 лет Индивидуально Список документов аналогичен традиционной ипотеке
СКБ Банк 14% 12,20,30 лет От 350 000 рублей Можно привлечь до двух созаемщиков
МТС Банк Индивидуально 3-25 лет 300 000 – 25 000 000 Первый взнос должен составлять 10-85%
Банк Москвы От 14% От 1 до 30 лет Индивидуально Не кредитует приобретение комнат в общежитиях, можно оформить ипотеку на комнату в квартире
Первоначальный взнос не меньше 20%
РосЕвроБанк От 13,5% От 1 до 20 лет В Москве и Санкт-Петербурге до 20 миллионов, в других регионах – до 10 Существует программа снижения ставки до 11,75%
ТрансКапиталБанк От 13,5% До 25 лет 500 000 – 20 000 000
Банк Зенит 21,5% — 26% От 1 до 25 лет В Москве до 14 миллионов, в регионах до 10 Первый взнос минимум 20%
Вопрос 3. Что нужно, чтобы получить ипотеку по двум документам? Каковы ее условия?
Большинство россиян могут приобрести собственное жилье, только оформив ипотеку. Зачастую это очень длительный процесс, требующий сбора огромного количества документов. Однако сегодня огромное количество банков предлагают услуги ипотечного кредитования.
В связи с огромной конкуренцией и борьбой за каждого клиента на рынке появляются новые привлекательные программы. Например, возможность оформить ипотеку всего по двум документам.
Вполне естественно, что при желании получить такой кредит, в первую очередь возникает вопрос, какие документы для этого понадобятся.
Первый документ, прежде всего банк потребует от потенциального заемщика предъявить гражданский паспорт. Обязательным условием является наличие в этом документе штампа о постоянной регистрации на российской территории (проще говоря, прописки).
Второй документ обычно заемщик может самостоятельно выбрать из предложенного списка. Традиционно он включает:
военный билет;
свидетельство о регистрации в пенсионном фонде (СНИЛС);
удостоверение личности военного или сотрудника органов власти;
загранпаспорт;
водительское удостоверение.
Что касается условий ипотечного кредита, в каждом банке они индивидуальны. Несмотря на это из них можно выделить ряд общих.
Основные условия ипотеки, оформляемой на основании двух документов:
Нет необходимости подтверждать платежеспособность.
Завышенная процентная ставка по сравнению с другими программами. Исключение составляют заемщики, которые в данной кредитной организации имеют зарплатный или пенсионный счет.
Обязательно наличие первоначального взноса, который чаще всего находится в диапазоне от пятнадцати до пятидесяти процентов стоимости приобретаемой недвижимости.
Большинство банков позволяют привлечь созаемщиков.
Как правило, отсутствие комиссий и ограничений на досрочное погашение.
Необходимо предоставить документы на жилье после получения положительного решения о выдаче кредита.
В обязательном порядке потребуется оформить страховой полис. Если отказаться от данной услуги, ставка будет увеличена.
За просрочку платежа действуют штрафы.
Оформление заявки на ипотеку осуществляется как обычно:
Заполняется анкета. Сделать это можно, обратившись в офис или на сайте банка.
Дождаться решения кредитной организации. Сроки на рассмотрение заявки в разных банках существенно отличаются. Более того, в некоторых случаях кредитные организации их продлевают.
Предоставить на рассмотрение документы на объект недвижимости, если получено положительное решение по заявке.
Подписание кредитного договора, внесение первоначального взноса и оформление страховки в случае, если банк одобряет выбранную жилплощадь.
Подписание договора купли-продажи, а также переход собственности на недвижимость заемщику и оформление ее в залог банку.
Условия, действующие в банках по программам оформления ипотеки на основании двух документов Кредитная организация Сумма Возраст заемщика Ставка Срок Первый взнос Иные условия
Сбербанк В Москве и Санкт-Петербурге 10 000 000 рублей, в других регионах – 8 000 000 От 21 года до 75 лет От 11,4% 1-30 лет От 50%
При участии в программах господдержки – от 20%
Для молодых семей от 15% Рассмотрение заявки в течение 2 рабочих дней
ВТБ 24 От 500 000 до 8 000 000 От 14,5% 1-20 лет От 40% Рассмотрение заявки за 24 часа
Банк Москвы От 170 000 От 15,95% До 20 лет Для покупки жилья на вторичном рынке
Срок рассмотрения – сутки
Россельхозбанк Индивидуально От 14% От 40% Можно выбрать аннуитентные или дифференцированные платежи
МТС банк От 300 000 до 25 000 000 21-65 лет 3-25 лет
При оформлении ипотеки по двум документам важно следовать некоторым рекомендациям специалистов:
Тщательно изучать условия ипотечной программы ДО момента подачи заявки.
Используя предполагаемые срок и размер ипотеки, а также ставки, комиссии и дополнительные платежи рассчитывать с использованием кредитного калькулятора параметры будущего кредита. После этого важно произвести тщательный анализ и сравнить с другими банками.
В отделение кредитной организации стоит идти только тогда, когда будут собраны все необходимые документы.
Важно понимать, что одобрением заявки банком для заемщика ипотека не заканчивается. Наоборот, она только начинается. Помимо внесения ежемесячных платежей каждый год потребуется продлевать страховой полис. Кроме того, большинство банков требует предоставлять справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Таким образом, для многих заемщиков ипотека по двум документам является идеальным вариантом. Она позволяет существенно сэкономить время на оформлении необходимых документов.
Будущему заемщику не придется собирать огромное количество справок. При этом целый ряд банков предлагает по подобным программам не менее выгодные условия, чем по традиционным.
Но не стоит забывать, что приобрести квартиру в кредит не удастся без наличия существенного первоначального взноса. Более того, при оформлении ипотеки по двум документам нередко требуется подтвердить его наличие.
Вопрос 4. Как оформить ипотечный кредит под залог имеющейся квартиры?
Традиционно в России заемщики оформляют ипотечные кредиты под залог приобретаемой недвижимости. Далеко не все знают, что существует также возможность при покупке недвижимости в качестве обеспечения предоставить кредитору имеющуюся в собственности жилплощадь.
Кроме того, в некоторых случаях банки и вовсе предлагают оформить нецелевые займы под залог недвижимости. Все описанные случаи также являются ипотекой, характерной особенностью которой является получение средств в кредит под залог недвижимости.
Что нужно знать при оформлении ипотечного кредита под залог квартиры
Важно понимать, что при отсутствии требования о целевом использовании денежных средств, получаемых в ипотеку, риски для банка многократно возрастают. Чаще всего результатом становятся менее выгодные условия по таким программам.
Важнейшим условием ипотеки под залог имеющейся недвижимости является то, что жилплощадь заемщика будет выступать обеспечением по ипотеке. Иными словами, банк официально оформит залог.
В любом случае залоговые обязательства оформляются в регистрационной палате. Поэтому распоряжаться собственной квартирой заемщик больше не сможет. Без разрешения банка жилплощадь не удастся продать, подарить и передать в наследство. Взамен заемщик получает возможность потратить заемные средства на приобретение новой недвижимости либо (если это предусмотрено договором) по своему усмотрению.
Важно понимать, что ипотечный кредит под залог имеющейся квартиры, как и другие финансовые услуги, имеет собственные преимущества и недостатки. Прежде чем согласиться на оформление кредита такого типа, следует тщательно изучить их.
Среди плюсов кредитования под обеспечение имеющегося жилья можно выделить следующие:
Большинство кредитных организаций более лояльно относятся к заемщикам, готовым передать в залог имеющуюся жилплощадь. Поэтому многие из них предлагают более низкую процентную ставку по таким программам. Правда, в последнее время некоторые банки стали снижать ставки по традиционной ипотеке. Поэтому вполне возможно, что в ближайшее время это преимущество может исчезнуть.
При ипотеке под залог имеющейся недвижимости для банка не принципиален объект, который планируется к приобретению.
В результате по таким программам легче приобрести квартиру на нулевой стадии строительства. Кроме того, застройщика заемщик может выбирать самостоятельно, необязательно, чтобы он был аккредитован банком. Также объект недвижимости может быть любой – дача, комната в общежитии и прочие варианты, под которые большинство банков кредитовать отказываются.
Рассматриваемая программа предъявляет гибкие требования не только к приобретаемому объекту недвижимости, но и к самому заемщику, в том числе к его платежеспособности. Традиционно ипотеку под залог имеющейся жилплощади могут оформить россияне в возрасте от 18 до 65 лет. Важно, чтобы у заемщика и его семьи был стабильный доход, достаточный для погашения кредита.
В отличие от кредитов без обеспечения рассматриваемые программы предполагают максимальный срок договора 30 лет.
Важное преимущество заключается в отсутствии первоначальных взносов. Некоторые кредитные организации с целью дополнительного привлечения клиентов позиционируют этот кредит как ипотеку без первого взноса. Подробно про ипотеку без первоначального взноса мы уже рассказывали в одной из прошлых статей.
Традиционно по подобным схемам отсутствуют штрафы за досрочное погашение.
Желающим оформить кредит под залог собственной недвижимости следует знать и о недостатках, характерных для таких программ. Если не ознакомиться с ними до подписания договора, можно впоследствии столкнуться с большим количеством неприятных неожиданностей.
К минусам такого рода ипотеки относятся:
Далеко не всякая недвижимость подойдет в качестве обеспечения. Банки внимательно относятся к предмету залога по кредитам рассматриваемого вида. Не удастся оформить ипотеку под залог помещений, включенных в фонд ветхого жилья и предназначенных для сноса и расселения. Банк не станет кредитовать под недвижимость, износ которой превышает 50%. Также в качестве залога ни одна кредитная организация не возьмет квартиры с деревянными перекрытиями, а также при наличии в ней незаконных перепланировок.
Никто не оформит кредит на полную стоимость имеющейся недвижимости. Максимум, что удастся получить, — 70% рыночной цены квартиры.
Высокие расходы на страхование. Скорее всего, придется застраховать жизнь и работоспособность заемщика, предмет залога, а также покупаемую квартиру.
Продать заложенную недвижимость при необходимости вряд ли получится. Банк, скорее всего, не пойдет на такую сделку. Поэтому до момента заключения договора стоит сразу уточнить все условия, которые поставит банк при подобной просьбе.
Для банков ипотека под имеющееся жилье также имеет существенный недостаток – высокий уровень риска. Он объясняется отсутствием первоначального взноса. Это приводит к тому, что банков, предлагающих подобные программы, немного. Естественно, что каждая кредитная организация разрабатывает собственные условия кредитования.
Можно выделить несколько параметров, характерных для ипотеки под залог собственного жилья:
валюта кредитования – рубли, доллары или евро;
минимальный возраст заемщика – 21 год;
ставка зависит от валюты кредитования, в среднем по рублям она составляет 16% годовых;
максимальный срок кредита – 25 лет, иногда достигает 30 лет;
сумма выдаваемого займа редко превышает 70% стоимости недвижимости, передаваемой в залог.
Определенные требования предъявляются и к жилплощади, под обеспечение которой планируется оформить займ:
при наличии перепланировок все они должны быть узаконены, что подтверждается документально;
коммунальные платежи должны быть полностью погашены;
возможность использования недвижимости для комфортного проживания – в дом должны быть подведены электричество, вода и отопление;
квартира не должна быть под обременением.
Важно понимать, что определенные требования предъявляются не только к жилому помещению, но и к дому, в котором он находится.
Здание, в котором располагается заложенная недвижимость, должно соответствовать следующим параметрам:
количество этажей в доме должно быть не меньше пяти;
не аварийное состояние здания, нет необходимости сносить или реконструировать его, расселению дом также не должен подлежать;
год возведения не раньше 1950-го.
Таким образом, помимо существенного количества положительных особенностей ипотека под залог имеющегося имущества имеет целый ряд недостатков. Важно понимать, что в случае невозможности вносить ежемесячные платежи по ипотеке, могут возникнуть существенные проблемы. Возникает риск потери переданного в залог недвижимого имущества. Его могут выставить на торги.
Кроме того, есть вероятность потери всего принадлежащего заемщику имущества (то есть даже той недвижимости, которая была куплена на заемные средства). Поэтому при решении оформить ипотеку важно трезво оценить свою платежеспособность. Сделать это нужно с учетом не только сегодняшней ситуации, но и той, которая может возникнуть в будущем, вплоть до окончания срока договора займа.
Вопрос 5. Могу ли я взять ипотеку на долю в квартире?
Далеко не у всех есть деньги на покупку не только полноценной квартиры, но и ее части. При этом может возникнуть ситуация, когда срочно требуется выкупить долю в жилой недвижимости, а занять денег попросту не у кого. В такой ситуации встает вопрос – реально ли получить займ именно на приобретение доли квартиры.
В последнее время ситуации, когда ипотека требуется не на всю квартиру, а именно на ее часть, перестали быть исключением. Причин, по которым гражданам приходится выкупать долю, может быть множество.
Ипотечный кредит на долю квартиры - особенности и нюансы
В каких случаях можно брать ипотечный кредит на долю в квартире
Чаще всего ипотеку на приобретение доли в жилой недвижимости оформляют в следующих случаях:
Право на наследство возникает у нескольких дальних родственников. Жить вместе при этом возможности нет, а продавать квартиру полностью не хочется.
При разводе произошел раздел недвижимости, но один из супругов не желает отказываться от проживания в комфортных условиях.
Выше названы только те ситуации, которые встречаются чаще всего. Однако жизнь непредсказуема, и заранее знать, по какой именно причине может понадобиться купить долю в квартире, невозможно.
Важно учесть, что кредитных организаций, готовых выдать ипотеку на приобретение доли в квартире, не так уж и много. Если же такой банк все-таки найдется, стоит быть готовым к тому, что условия по такому кредиту вряд ли окажутся достаточно лояльными. Ставки по ипотеке на долю могут быть очень высокими. Нередко они достигают 15% годовых, а часто и больше.
Поэтому стать единственным собственником квартиры, в которой на сегодняшний момент гражданину принадлежит только часть, скорее всего, будет непросто. Придется приложить большое количество усилий и потратить много времени, чтобы добиться желаемой цели. Но отчаиваться в любом случае не стоит. Шансы получить ипотеку хотя и небольшие, но все-таки есть.
Условия ипотеки на приобретение части жилой недвижимости во многом определяются целями, которые при этом преследует заемщик.
Чаще всего выделяют 2 типа кредитования для приобретения доли жилья:
Гражданину принадлежит определенная часть конкретной квартиры. При этом он желает стать полноправным и единоличным ее собственником. В такой ситуации ипотека требуется на покупку последней доли недвижимости.
Будущий заемщик желает купить часть (например, комнату) в квартире, к которой никакого отношения не имеет. В этом случае после совершения сделки гражданину будет принадлежать только определенная часть недвижимого имущества.
В обоих обозначенных выше примерах получить ипотеку на осуществление сделки будет непросто. Однако в первом случае получить ипотеку может быть гораздо проще. Объясняется это различием уровня риска в двух ситуациях. При покупке последней доли банк может потребовать на момент выдачи займа оформить залог на уже принадлежащую заявителю часть квартиры.
Второй вариант предполагает оформления займа на довольно большую сумму без предоставления обеспечения. В такой ситуации банку может показаться мало в качестве гарантий возврата предоставить подтверждение платежеспособности. Большинство банков при оформлении ипотеки на первую долю могут потребовать дополнительное обеспечение. Это может быть как иное имущество, предоставляемое в залог, так и привлечение поручителей.
Рассмотрим оба случая более подробно.
1. Ипотечное кредитование на приобретение последней доли
Если принято решение оформить ипотеку с целью покупки последней доли в квартире, стоит быть морально готовым к тому, что придется подтвердить право собственности на уже принадлежащую заявителю часть.
Иными словами, потребуется собрать пакет документов, который позволит однозначно идентифицировать заемщика как собственника части объекта недвижимости.
Кроме того потребуется подтвердить:
Стаж работы на последнем месте. Для этого понадобится копия трудовой книжки, заверенная работодателем с обязательным указанием, что заемщик работает по сей день. При этом согласно стандартным требованиям срок службы на последнем месте должен быть не меньше 6 месяцев.
Платежеспособность. Заработная плата должна быть не только стабильной, но и официальной. Наличие такого источника дохода подтверждается справкой 2-НДФЛ либо соответствующей декларацией. Если по каким-либо причинам подтвердить доход в полном размере этими документами не удается, некоторые кредитные организации разрешают заполнить справку по форме банка. Вполне естественно, что в этом случае степень доверия к клиенту будет ниже.
Вообще, банки кредитуют последнюю долю гораздо охотнее. Это связано с тем, что в конце концов заявителю будет принадлежать полностью объект недвижимого имущества.В таких ситуациях возможно в качестве дополнительного обеспечения представить уже принадлежащую на праве собственности часть квартиры.
Более низкий риск банков ведет к тому, что в описываемом случае условия будут гораздо более привлекательными.
Среди основных характеристик займа на последнюю долю можно выделить следующие:
средняя ставка на уровне 16% в год;
максимальный срок договора находится в диапазоне 5-25 лет;
наличие первоначального взноса в размере от 10% стоимости покупаемой доли (в некоторых случаях допускается его отсутствие).
Заемщик должен понимать, что банк потребует от него предоставить в залог не часть приобретаемой недвижимости, а целиком жилой объект, включая последнюю долю. Иными словами сразу после того, как гражданин оформит квартиру полностью себе в собственность, он потеряет право распоряжаться ею до момента погашения кредита.
2. Выкуп единственной доли
Получить ипотеку на выкуп доли в квартире, к которой заемщик не имеет отношения, гораздо сложнее. В этом случае недвижимость не станет полностью принадлежать собственнику после проведения сделки.
Это приводит к тому, что кредитные организации весьма неохотно выдают ипотеку на приобретение доли. Именно поэтому найти банк, согласный предоставить займ на приобретение части объекта недвижимости, которая не принадлежит заемщику, практически невозможно.
Важно понимать, что рассматриваемое кредитование предполагает передачу в залог банку только доли квартиры. Продать ее в случае проблем с возвратом долговых средств будет практически невозможно. Даже если сделать это все-таки удастся, вряд ли цена будет выгодной.
Для получения ипотеки рассматриваемого типа заемщику придется приложить немалые усилия. Прежде всего нужно будет постараться убедить банк в собственной платежеспособности. Нужно будет доказать, что имеется вполне реальная возможность своевременно и в полном объеме выполнять обязательства по кредиту.
Банк предъявляет серьезные требования не только к заемщику, но и к приобретаемой доле.
Приобретаемая часть недвижимости должна соответствовать следующим условиям:
идеальное техническое состояние;
приемлемый уровень ликвидности;
полное соответствие всем техническим нормам;
местонахождение в хорошем районе города.
Важно иметь в виду, что ставки по ипотеке на единственную долю традиционно минимум на 3% выше, чем при приобретении последней доли. Естественно, что постоянная работа, официальный регулярный доход и чистая кредитная история в такой ситуации являются обязательными. Более того, может потребоваться дополнительное обеспечение в виде залога имущества, поручительства или привлечения созаемщиков.
Таким образом, шансов получить ипотеку на единственную долю очень мало. Но они все-таки есть. Правда для положительного решения придется приложить немалые усилия.
Вопрос 6. В каком банке лучше взять ипотеку?
Каждый заемщик, выбирая банк для оформления ипотеки, обращает внимание на различные условия кредитования. При этом для каждого гражданина наиболее значимыми являются различные характеристики.
При выборе ипотечной программы чаще всего сравнивают:
размер первоначального взноса;
процентную ставку;
лояльность отношения к заемщику.
Однако далеко не у всех есть время, силы и желание самостоятельно проводить анализ условий ипотеки в различных банках. В этом случае могут пригодиться рейтинги, составляемые профессионалами.
Таблица рейтинга кредитных организаций с лучшими условиями по ипотеке Кредитная организация Название программы Ставка (в % годовых) Размер первого взноса в % от стоимости жилья
Собинбанк Залоговая недвижимость 8,00 – 11,00 10,0
Связь Банк Твоя ипотека 9,50 – 12,00 10,0
Сбербанк Программа с господдержкой 13,00 15,0
Альфа Банк На вторичное жилье 14,80 10,0
ВТБ24 Ипотека на покупку квартир на вторичном рынке 14,90 10,0
Вопрос 7. Где и как получить ипотечный кредит на квартиру, если испорчена кредитная история?
В России до недавнего времени многие банки оформляли потребительские кредиты всем желающим, не задумываясь, сможет ли заемщик вернуть долг.
После того как наступил кризис многие граждане оказались не в состоянии выполнять взятые на себя обязательства. Результат оказался плачевным – большинство заемщиков безнадежно испортили свою кредитную историю, в их досье оказались отметки о просрочках и отказе от внесения платежей.
По прошествии некоторого времени некоторые граждане с испорченной кредитной историей захотели оформить ипотеку. Однако они сталкиваются с нежеланием банков сотрудничать с ними. Как быть в такой ситуации? Неужели придется отказаться от идеи купить собственную квартиру?
Варианты получения ипотеки с плохой кредитной историей
На самом деле отчаиваться не стоит. Даже в тех случаях, когда несколько банков отказали в выдаче ипотеки, нет никакой гарантии, что согласие не будет получено во всех остальных.
Сегодня количество желающих взять ипотеку становится все меньше, это привело к тому, что многие банки (особенно региональные) стали более лояльно относится к желающим оформить ипотечный кредит. Нередко они соглашаются не принимать во внимание прошлую кредитную историю.
Рекомендуем также прочитать нашу статью о том, какие банки не проверяют кредитную историю заемщиков, где вы найдете список банков, не проверяющих КИ.
Есть и другой вариант выхода из сложной ситуации – обратиться за помощью к ипотечным брокерам. Большинство из них имеют собственные связи с банками, им гораздо проще добиться одобрения для своих клиентов даже в тех случаях, когда кредитная история безнадежно испорчена. Более того, опытные специалисты рынка брокерских услуг могут добиться скидки с процентной ставки.
Найти брокера нетрудно. В крупных городах действуют целые компании, предоставляющие посреднические услуги. В небольших населенных пунктах можно обратиться в популярное агентство недвижимости. Многие из них имеют в штате подобного специалиста.
Естественно, за услуги брокера придется заплатить. Однако потраченные деньги с лихвой окупятся. Ведь они помогут сэкономить огромное количество времени, нервов и денег.
Рейтинг:
(голосов:1)
Предыдущая статья: Как избавиться от долгов если нет денег законно (по кредитам банку безденежье способы помощь)
Следующая статья: Где можно купить акции физическому лицу
Следующая статья: Где можно купить акции физическому лицу
Не пропустите похожие инструкции:
Комментариев пока еще нет. Вы можете стать первым!
Популярное
Авторизация
Добавить комментарий!